O XP Log (XPLG11), um dos maiores fundos imobiliários de logística do Brasil, anunciou sua 8ª emissão de cotas, com volume inicial de R$ 1,1 bilhão. A operação, que pode chegar a R$ 1,32 bilhão com o lote adicional, tem como principal objetivo a aquisição do portfólio do RBRL11 e outros ativos estratégicos do setor logístico.
Uma emissão robusta e bem estruturada
A oferta, destinada exclusivamente a investidores profissionais, prevê a emissão inicial de 10,37 milhões de novas cotas ao preço de R$ 106,07 cada, acrescido de uma taxa de distribuição de R$ 0,39. Com isso, o preço final de subscrição fica em R$ 106,46 por cota.
Os cotistas atuais terão direito de preferência proporcional a 33,26% de suas posições. O período para exercício desse direito vai de 14 a 27 de outubro de 2025, sendo que a negociação na B3 encerra-se em 24 de outubro.
Um detalhe importante: a oferta permite distribuição parcial, desde que atinja o montante mínimo de R$ 10 milhões. Isso significa que, mesmo sem colocar todas as cotas, a emissão pode ser concluída se houver demanda suficiente para esse patamar.
O que será adquirido com os recursos
A destinação dos recursos está bem definida. A maior parte será utilizada para adquirir praticamente todo o portfólio do RBRL11, incluindo:
- 100% dos galpões em Extrema (MG)
- 90% e 100% de diferentes galpões em Hortolândia (SP)
- 27,5% do imóvel em Franco da Rocha (SP)
- Participação em empreendimento em São Bernardo do Campo (SP)
- Galpão em Guarulhos (SP)
Essa aquisição vai adicionar aproximadamente 250 mil m² de área bruta locável ao portfólio do XPLG11, elevando o total para cerca de 1,4 milhão de m². Mais importante: o prazo médio dos contratos passará para 14,9 anos, mantendo o perfil majoritariamente atípico e corrigido pelo IPCA.
A estratégia por trás da operação
Para o RBRL11, a operação representa uma mudança de estratégia. Em vez de manter imóveis próprios, o fundo passará a deter cotas do XPLG11. Considerando as diferenças de preço sobre valor patrimonial entre os dois fundos, essa movimentação pode resultar em rendimentos mais elevados para os cotistas do RBRL11.
Vale destacar: não se trata de uma incorporação. O RBRL11 continuará existindo, apenas mudará sua composição patrimonial de imóveis físicos para cotas de outro fundo imobiliário.
Pontos de atenção para o investidor
Embora a operação seja tecnicamente sólida, alguns aspectos merecem reflexão:
Para cotistas do XPLG11: Participar da emissão ao preço de R$ 106,46 não parece vantajoso quando as cotas negociam na B3 com desconto de aproximadamente 5% sobre o valor patrimonial. Comprar no mercado secundário pode ser mais interessante.
Para cotistas do RBRL11: A transformação do portfólio em cotas do XPLG11 traz vantagens pela diferença de desconto entre os fundos, mas também significa perder a exposição direta aos imóveis e passar a depender da gestão de outro fundo.
Qualidade dos ativos: Os imóveis que serão adquiridos têm boa qualidade, com yields projetados entre 8,5% e 10%, localizações estratégicas e contratos de longo prazo com empresas sólidas.
O XPLG11 em números
O fundo encerrou setembro com patrimônio líquido de R$ 3,3 bilhões, distribuído entre 336 mil cotistas. A vacância física caiu de 7,9% para 4,6% em um mês, graças à locação de um centro de distribuição de 30 mil m² em Americana (SP).
A distribuição mensal mantém-se em R$ 0,82 por cota, resultando em dividend yield de mercado de aproximadamente 9,7% ao ano. O fundo possui uma reserva significativa de R$ 2,77 por cota em resultado não distribuído, o que oferece margem de segurança para manutenção dos proventos.
Considerações finais
A emissão do XPLG11 representa um movimento estratégico de consolidação no setor de fundos logísticos. A aquisição do portfólio do RBRL11 adiciona escala e qualidade ao fundo, enquanto mantém a disciplina de investimento em ativos bem localizados e com contratos de longo prazo.
Deixe um comentário