Outubro chegou trazendo boas notícias para quem investe em fundos imobiliários. O IFIX, principal índice do setor, fechou setembro com alta de 3,25%, acumulando valorização de 15,18% no ano. Esse desempenho chamou a atenção de analistas e investidores, que agora buscam entender quais fundos merecem atenção neste mês.
O cenário que favorece os FIIs
O momento positivo dos fundos imobiliários tem razões claras. Nos Estados Unidos, o Federal Reserve (Fed) cortou os juros pela primeira vez em nove meses, sinalizando uma mudança importante na política monetária global. Aqui no Brasil, embora a Selic tenha sido mantida em 15% ao ano, cresce a expectativa de redução a partir de 2026.
Esse cenário cria um ambiente interessante para os FIIs. Com a possibilidade de juros menores no futuro, os fundos de tijolo (aqueles que investem em imóveis físicos) ganham atratividade no médio prazo. Já os fundos de papel (que investem em títulos como CRIs) seguem entregando rendimentos elevados enquanto a Selic permanece alta.
As preferências das principais casas de análise
Diferentes instituições financeiras divulgaram suas carteiras recomendadas para outubro, e algumas tendências ficam claras. A Tuba Investimentos manteve suas 12 recomendações sem alterações, priorizando fundos de ativos financeiros. Segundo a casa, produtos com carteiras sólidas e rendimentos acima de 14%, especialmente os high grade (sem inadimplência), apresentam relação risco-retorno atrativa.
O Itaú BBA também não mexeu em sua carteira, mas fez questão de destacar a importância de olhar além do curto prazo. Segundo o banco, no horizonte de oito a dez anos, os fundamentos imobiliários tendem a ser mais relevantes que oscilações momentâneas do mercado.
Já a Terra Investimentos realizou duas mudanças estratégicas: retirou o Kilma Volkano Recebíveis (KIVO11) e o BB Premium Malls (BBIG11), incluindo em seus lugares o Patria Escritórios (HGRE11) e o Vinci Logística (VILG11). A movimentação reflete uma busca por maior exposição a fundos de tijolo com potencial de valorização.
Fundos de papel ainda dominam as indicações
Apesar do crescente interesse pelos fundos de tijolo, os de papel seguem liderando as recomendações. O Kinea Securities (KNSC11) aparece em quatro carteiras diferentes, assim como o RBR Rendimento High Grade (RBRR11) e o Kinea Rendimentos (KNCR11).
Esses fundos se destacam por características como gestão experiente, carteiras diversificadas e rendimentos previsíveis. O KNSC11, por exemplo, é elogiado pela XP por seu mandato flexível e portfólio de qualidade, com dividend yield de 12,3%. Já o RBRR11 chama atenção pelas garantias robustas em regiões premium e pela alocação segregada em diferentes estratégias.
Logística e multiestratégia ganham espaço
Os fundos de galpões logísticos aparecem com força nas recomendações de outubro. O BTG Logístico (BTLG11) está presente em quatro carteiras, com destaque para sua concentração no estado de São Paulo (90% dos ativos) e capacidade de realizar ampliações e reformas nos galpões.
Outro destaque é o Vinci Logística (VILG11), incluído pela Terra Investimentos. Fundos desse tipo buscam renda constante com potencial de valorização através de reajustes de aluguéis, um movimento que tende a se intensificar com a retomada da atividade econômica.
Os fundos multiestratégia também ganharam protagonismo. O Santander recomenda o Valora Hedge Fund (VGHF11) e o BTG Pactual Real Estate Hedge Fund (BTHF11). Este último foi o destaque da carteira do banco em setembro, com alta de 6,21%. A vantagem desses fundos está na flexibilidade: podem investir em imóveis físicos, CRIs e cotas de outros FIIs, aproveitando oportunidades em diferentes frentes.
Shoppings e escritórios voltam ao radar
Interessante notar que setores que sofreram durante a pandemia começam a reaparecer nas recomendações. O XP Malls (XPML11) está em quatro carteiras, com o BB Investimentos destacando que o fundo negocia com desconto relevante frente ao valor patrimonial e superou seu principal fator de risco: a alavancagem.
No segmento de escritórios, o JS Real Estate (JSRE11) entrou na carteira do Banco do Brasil. A justificativa é a recuperação consistente do setor de lajes corporativas em São Paulo, com cinco dos quatro imóveis do fundo registrando avanço em locações e preço por metro quadrado. A taxa de vacância caiu para 2,7%, o menor nível desde a pandemia.
Operações especiais chamam atenção
Algumas recomendações se baseiam em operações específicas que podem gerar ganhos extras. A EQI Corretora incluiu o RBR Logística (RBRL11) em sua carteira por causa de uma venda de ativos para o XP Logística (XPLG11). Como a cota do RBRL11 vale cerca de R$ 84 e o XPLG11 vai emitir cotas a R$ 106,92, a EQI vê a operação como uma forma de "comprar o XPLG11 com desconto".
A Genial Investimentos também apostou em consolidação ao incluir o RBR Plus Multiestratégia (RBRX11), que está em fusão com outro fundo da RBR. A expectativa é que a operação gere um patrimônio líquido de R$ 1,47 bilhão, trazendo ganhos de escala aos cotistas.
O que esperar daqui para frente
As casas de análise são unânimes em um ponto: seletividade é fundamental. Não basta olhar apenas para dividend yield ou desconto em relação ao valor patrimonial. É preciso avaliar a qualidade da gestão, a localização dos ativos (no caso dos fundos de tijolo) e a solidez das garantias (nos fundos de papel).
O fim do ciclo de alta dos juros reduziu a pressão sobre os FIIs, permitindo certa recuperação das cotas. Mas uma política monetária ainda restritiva pode resultar em desaceleração econômica, impactando os resultados dos fundos. Por isso, a recomendação geral é construir posições de longo prazo, aproveitando as oportunidades atuais sem perder de vista os fundamentos.
Para quem busca renda previsível, os fundos de papel seguem atrativos enquanto a Selic permanecer elevada. Já para quem pensa em valorização patrimonial, os fundos de tijolo bem localizados e com gestão competente podem ser boas apostas, especialmente considerando a expectativa de corte de juros em 2026.
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