O XP Malls (XPML11), um dos principais fundos imobiliários de shopping centers do Brasil, enfrenta um desafio financeiro que tem chamado a atenção dos investidores: uma necessidade de caixa estimada em aproximadamente R$ 420 milhões até o final de 2025. Embora o valor represente apenas uma fração do patrimônio líquido do fundo, que ultrapassa R$ 6,4 bilhões, a gestão tem trabalhado ativamente em soluções para honrar seus compromissos.
O contexto do passivo
O passivo do XP Malls decorre principalmente de parcelamentos realizados em aquisições estratégicas de ativos de qualidade. Essas operações contribuíram para a evolução do portfólio, que hoje conta com 26 shopping centers e uma Área Bruta Locável (ABL) de aproximadamente 964 mil m². As parcelas pendentes incluem compromissos como a segunda parcela do Jundiaí Shopping (R$ 63 milhões em dezembro de 2025) e a terceira parcela do portfólio SYN (R$ 630 milhões também em dezembro de 2025).
Apesar do cenário desafiador, o fundo mantém um nível de endividamento saudável. Com cerca de R$ 550 milhões em dívidas, o loan-to-value (relação entre dívida e valor dos ativos) está em aproximadamente 8%, patamar considerado confortável para o setor. Além disso, o XP Malls demonstra robustez na geração de resultados, com distribuição mensal consistente de R$ 0,92 por cota.
As estratégias para equilibrar o caixa
A gestão do XP Malls apresentou três caminhos principais para resolver a questão do passivo, cada um com características e riscos distintos:
1. Venda de ativos
Como fundo de gestão ativa, o XP Malls tem na reciclagem de portfólio uma de suas estratégias centrais. A venda de ativos pode gerar ganho de capital e reforçar o caixa sem comprometer a qualidade do portfólio. Em agosto de 2025, o fundo anunciou a assinatura de um memorando de entendimentos (MoU) com a Riza Real Estate Gestora para alienação de nove participações em shopping centers.
A transação, avaliada em aproximadamente R$ 1,6 bilhão, prevê pagamento de cerca de 68% à vista e o restante em até cinco anos. Se concluída, a operação pode gerar liquidez de aproximadamente R$ 1 bilhão e um ganho de capital estimado em R$ 278 milhões, o que representaria uma distribuição extraordinária bruta de cerca de R$ 4,90 por cota. Esse movimento seria suficiente para honrar integralmente as obrigações de curto prazo do fundo.
Os ativos envolvidos na negociação incluem participações em shoppings como Tietê Plaza, Campinas Shopping, Grand Plaza, Caxias Shopping e Shopping da Bahia, entre outros. A alienação também se alinha à estratégia do fundo de manter participações minoritárias em ativos relevantes, administrados por grandes players do setor.
2. Emissão de cotas
Outra alternativa seria a realização de uma nova oferta pública de cotas. No entanto, a gestão deixa claro que não realizará uma emissão que gere diluição para os cotistas atuais. Com o valor patrimonial por cota (R$ 112,61 em agosto de 2025) acima do valor de mercado (R$ 105,30 em setembro de 2025), uma oferta neste momento não seria vantajosa.
A equipe de gestão afirma estar atenta ao mercado e pronta para avaliar novas emissões assim que as condições se tornarem favoráveis. Uma oferta bem estruturada poderia não apenas reforçar o caixa, mas também viabilizar novas aquisições estratégicas que continuem a qualificar o portfólio.
3. Alavancagem adicional
A terceira opção envolve a captação de dívida ou securitização de recebíveis. Com um loan-to-value de apenas 8%, o XP Malls possui margem para aumentar seu endividamento de forma saudável, sem prejudicar a estrutura de capital. Essa alternativa poderia ser implementada até o final de 2025, proporcionando o reforço necessário ao caixa.
O fundo já possui experiência com instrumentos de dívida, mantendo atualmente CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários) indexados ao IPCA e ao CDI, com vencimentos que se estendem até 2036. A gestão poderia replicar essa estratégia, aproveitando as condições do mercado de crédito imobiliário.
Desempenho operacional sustenta a confiança
Enquanto trabalha nas soluções para o passivo, o XP Malls continua apresentando resultados operacionais sólidos. Em agosto de 2025, o fundo registrou crescimento de 10,3% nas vendas por metro quadrado (R$ 1.597/m²) e de 6,1% no NOI Caixa por metro quadrado (R$ 128/m²) em comparação com o mesmo período de 2024.
Os indicadores Same Store Sales (SSS) e Same Store Rent (SSR), que comparam vendas e aluguéis das mesmas lojas em períodos diferentes, também mostraram evolução positiva, com crescimentos de 3,5% e 1,6%, respectivamente. Esses números refletem a qualidade do portfólio e a capacidade dos shopping centers de se adaptarem ao ambiente de consumo atual.
Pontos de atenção
Apesar das estratégias apresentadas pela gestão, alguns riscos merecem atenção. A conclusão da venda de ativos para a Riza está sujeita a condições precedentes, como a realização de due diligence e a captação de recursos pelo novo fundo. Não há garantia de que a transação será concluída nos termos anunciados ou dentro do prazo esperado.
Além disso, a dependência de uma única operação para resolver a questão do passivo pode ser vista como um risco de concentração. Caso a venda não se concretize, o fundo precisará recorrer às alternativas de emissão de cotas ou alavancagem, que podem ter impactos diferentes sobre os cotistas.
Por outro lado, a diversificação do portfólio, a qualidade dos ativos e a experiência da gestão são fatores que trazem conforto. O XP Malls mantém participações em shopping centers administrados por grandes nomes do setor, como Allos, JHSF, SYN e Multiplan, o que reduz riscos operacionais e aumenta a liquidez potencial dos ativos.
Perspectivas
O momento exige acompanhamento atento das comunicações do fundo. Qualquer novidade sobre a venda de ativos, emissão de cotas ou captação de dívida será divulgada tempestivamente ao mercado, permitindo que os investidores avaliem os impactos sobre suas posições.
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