O Rio Bravo Renda Varejo (RBVA11) anunciou em outubro a venda de dois imóveis locados à Caixa Econômica Federal, gerando um lucro significativo e reforçando sua estratégia de reciclagem de portfólio. A operação envolveu os imóveis Barra Funda, em São Paulo, e Nilo Peçanha, no Rio de Janeiro, vendidos por R$ 13,5 milhões, exatamente o valor do laudo patrimonial.
Uma venda que faz sentido
A transação representa muito mais do que simplesmente desfazer-se de dois ativos. O lucro total de R$ 5,3 milhões, equivalente a R$ 0,034 por cota, foi obtido com uma valorização de 76% sobre o custo original dos imóveis. Isso significa que o fundo conseguiu extrair valor significativo de ativos que estavam em regiões consideradas menos estratégicas para o portfólio.
A estrutura de pagamento também merece destaque. Cerca de 47% do valor, R$ 6,4 milhões, já foi recebido à vista. O restante será pago em parcelas corrigidas pelo IPCA, com R$ 3,5 milhões em 30 dias e R$ 3,6 milhões distribuídos em 12 parcelas mensais de R$ 300 mil. Essa combinação de liquidez imediata e recebimentos futuros protegidos da inflação oferece flexibilidade para a gestão.
Retorno expressivo
Quando analisamos a Taxa Interna de Retorno (TIR) da operação, os números impressionam. O imóvel de São Paulo gerou uma TIR de 15,2% ao ano durante 13 anos de investimento, equivalente a IPCA + 8,9% ao ano. Já o imóvel do Rio de Janeiro apresentou desempenho ainda melhor, com TIR de 21,2% ao ano, ou IPCA + 14,6% ao ano.
Para contextualizar, isso significa que esses ativos entregaram retornos bem acima da inflação e do CDI durante mais de uma década. É o tipo de resultado que valida a estratégia de gestão ativa do fundo, mostrando que a equipe consegue não apenas comprar bem, mas também vender no momento adequado.
Transformando o portfólio
Essa venda faz parte de um movimento maior que vem transformando completamente o RBVA11. Desde 2019, o fundo já alienou 24 imóveis, totalizando R$ 239 milhões em vendas e acumulando R$ 76,7 milhões em lucros. Não são vendas pontuais ou oportunísticas, é uma estratégia consistente de reciclagem de portfólio.
O impacto mais importante talvez seja na diversificação. Com essas vendas, a exposição ao setor bancário caiu de 26,5% para 25,8% do patrimônio. Pode parecer uma mudança pequena, mas, hoje, nenhum inquilino representa mais de 26% da receita contratada do fundo. O maior locatário nem sequer é do setor financeiro, é a Cogna, do setor educacional, com 26,3% da receita.
Compare isso com a origem do fundo, que era monoinquilino e focado exclusivamente em agências bancárias. A mudança é radical. O RBVA11 de hoje é um fundo diversificado, com exposição a educação, alimentício, vestuário, esportivo e outros setores do varejo.
O que vem pela frente
A gestão deixa claro que a liquidez gerada, aproximadamente R$ 7,7 milhões em principal, será utilizada estrategicamente. As opções incluem novas aquisições ou amortização de dívida. Com o fundo mantendo alavancagem controlada em 10,85% do patrimônio líquido, há espaço para ambas as alternativas.
Vale mencionar que o fundo também está lidando com alguns distratos de contratos com a Caixa, incluindo os imóveis Mutinga e Italianos, ambos em São Paulo. A gestão classifica esses movimentos como pontuais, não estruturais, e já está trabalhando na comercialização desses espaços. O impacto no resultado recorrente será de apenas R$ 0,001 por cota a partir de março de 2026.
Olhando os fundamentos
Com patrimônio líquido de R$ 1,65 bilhão e 81 imóveis no portfólio, o RBVA11 mantém distribuição mensal de R$ 0,09 por cota. A cotação de R$ 9,27 no fechamento de setembro representa um dividend yield anualizado de 11,7%. A vacância física está em 6,7%, um patamar administrável considerando que o fundo está ativamente comercializando alguns espaços.
O portfólio tem características interessantes: 63,7% dos contratos são corrigidos pelo IPCA e 36,3% pelo IGP-M. O prazo médio ponderado dos contratos (WAULT) é de 6 anos, oferecendo previsibilidade de receita. A concentração geográfica em São Paulo (60% da receita) reflete a estratégia de focar nos principais centros comerciais do país.
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