O Fundo de Investimento Imobiliário TRX Real (TRXF11) anunciou, em 26 de setembro de 2025, sua 12ª emissão de cotas, com potencial para captar até R$ 3 bilhões. A operação, voltada exclusivamente a investidores profissionais, reforça a estratégia agressiva de crescimento do fundo, mas também levanta questionamentos sobre precificação e possíveis efeitos no mercado secundário.
Oferta robusta e sem precedentes
A emissão prevê a distribuição inicial de até 19,96 milhões de cotas a R$ 100,20, com taxa de distribuição de R$ 0,13. O preço final de subscrição é de R$ 100,33 por cota. Além disso, há a possibilidade de um lote adicional de até 50%, elevando a captação máxima a R$ 3 bilhões. Trata-se da maior emissão da história do fundo, que pode representar um crescimento patrimonial de aproximadamente 61% em relação ao tamanho atual.
O cálculo do preço tomou como referência o valor patrimonial de R$ 101,13 em 29 de agosto, ajustado pelo dividendo de R$ 0,93 pago em setembro, resultando no valor de R$ 100,20.
Discrepância entre emissão e mercado
Apesar da metodologia regulatória, o preço da oferta está acima da cotação em bolsa. Nos últimos dias, as cotas negociaram em torno de R$ 97,89, ou seja, cerca de 2,3% abaixo do valor de subscrição. Essa diferença gera desconforto entre investidores, já que, em tese, ninguém teria incentivo a comprar mais caro na oferta quando é possível adquirir mais barato no mercado secundário.
O vídeo de análise aponta que esse cenário torna a participação pouco atraente para o investidor pessoa física, já que não há possibilidade de negociação dos direitos de preferência. Em emissões de outros fundos, o investidor consegue vender o direito de subscrição, obtendo algum retorno mesmo sem participar. Aqui, essa porta não existe, o que reduz ainda mais o interesse do pequeno cotista.
Contexto regulatório e timing da emissão
Outro ponto levantado é o contexto político. Até recentemente havia temor de que a reforma tributária incluísse a taxação dos fundos imobiliários. Com a exclusão dos FIIs na versão mais recente do projeto, gestores aproveitaram para lançar grandes ofertas ainda em 2025, garantindo a isenção para cotas emitidas neste ano. Esse movimento ajuda a explicar a pressa de fundos como TRXF11 em realizar captações volumosas.
Destinação dos recursos e falta de pipeline detalhado
O TRXF11 declarou que os recursos serão destinados a operações built-to-suit, sale and leaseback já anunciadas, além da aquisição de novos imóveis e desenvolvimento de projetos. No entanto, não apresentou um pipeline detalhado de ativos, o que gera incerteza. Com uma captação potencial de até R$ 3 bilhões, investidores esperam maior clareza sobre quais imóveis ou operações receberão os recursos.
A prática de pagamento em cotas em transações com grandes varejistas também é considerada provável. Isso pode gerar pressão de venda no mercado secundário, já que empresas costumam vender gradualmente as cotas recebidas para transformar em caixa.
Direito de preferência e cronograma
Cotistas posicionados em 2 de outubro terão direito de preferência para subscrever na proporção de 0,614 cota por cota já detida. O período de preferência vai de 6 a 17 de outubro, sem possibilidade de negociação desses direitos. Em seguida, sobras poderão ser subscritas pelos mesmos cotistas, antes de chegar aos investidores profissionais. A liquidação da oferta está prevista para novembro, com prazo máximo regulatório até março de 2026.
Análise: escala versus atratividade
O TRXF11 já possui patrimônio líquido acima de R$ 3,2 bilhões e mais de 190 mil cotistas. A emissão pode ampliar significativamente a escala do fundo, reforçando sua relevância no setor. Porém, a precificação acima do mercado desestimula o engajamento da base de cotistas pessoa física, que acaba “vendo a emissão passar” sem participar.
Além disso, a ausência de pipeline detalhado aumenta a percepção de risco. Crescer sem clareza sobre onde os recursos serão aplicados pode gerar dúvidas sobre a consistência do fluxo de caixa futuro. A expectativa de que parte das cotas vá parar nas mãos de grandes empresas, que depois liquidam no mercado, também reforça a chance de pressão vendedora e volatilidade.
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