TRBL11 entra na Justiça contra os Correios: o que está em jogo?

Um dos maiores conflitos recentes no setor de fundos imobiliários envolve o TRBL11, o FII Tellus Rio Bravo Renda Logística , e a Empresa Brasileira de Correios e Telégrafos. O embate gira em torno da rescisão unilateral do contrato de locação de um centro logístico em Contagem (MG), e pode ter desdobramentos financeiros significativos, tanto para o fundo quanto para os investidores que acompanham de perto a saúde dos seus ativos.

O que aconteceu?

Em outubro de 2024, os Correios devolveram o imóvel após parte dele ter sido interditada pela Defesa Civil devido a danos causados por chuvas. A estatal alegou que a medida visava proteger a segurança dos funcionários. Porém, o fundo TRBL11 discorda dessa justificativa. Segundo a gestora, laudos técnicos comprovam que o imóvel estava em condições seguras de uso, e que não havia motivo legal para romper o contrato sem pagar a multa prevista.

Diante disso, em 26 de setembro de 2025, o fundo ajuizou uma ação judicial na Justiça Federal de Brasília pedindo duas coisas principais:

1. A declaração de nulidade do ato administrativo que permitiu a rescisão sem multa;
2. O pagamento de R$ 306 milhões como multa rescisória.

Esse valor não é arbitrário. Ele corresponde ao aluguel mensal do imóvel (cerca de R$ 2,73 milhões) multiplicado pelos 112 meses restantes até o fim do contrato, que iria até dezembro de 2034. A base legal está no artigo 54-A da Lei do Inquilinato, que trata de contratos built-to-suit (BTS), nos quais o locador constrói ou reforma o imóvel sob medida para o locatário. Nesses casos, se o locatário rescindir antes do prazo, deve pagar uma multa equivalente aos aluguéis remanescentes.

Além dessa ação, o fundo já havia entrado com outra, em julho, para cobrar R$ 19 milhões em aluguéis e encargos não pagos entre dezembro de 2024 e agosto de 2025, período em que os Correios ainda ocupavam o imóvel, mas já estavam inadimplentes.

Por que separar as ações?

A decisão de dividir o processo em duas frentes é estratégica. A cobrança dos aluguéis atrasados (R$ 19 milhões) é um pleito mais simples e pode ser resolvido mais rapidamente, seja por acordo ou decisão judicial. Já a ação de R$ 306 milhões envolve questões mais complexas, como a validade do ato administrativo dos Correios e a interpretação da lei de locações, e tende a levar anos para ser julgada.

Essa separação mostra um cuidado da gestora em tentar recuperar parte dos valores o quanto antes, sem amarrar todo o processo a uma única disputa de longo prazo.

E os cotistas? Devem se preocupar?

A gestora foi clara: não há previsão de impacto imediato na distribuição de rendimentos do fundo. O TRBL11 tem mantido pagamentos mensais estáveis, de R$ 0,60 por cota nos últimos três meses, e o patrimônio líquido segue robusto, acima de R$ 666 milhões.

Além disso, os custos iniciais do processo já foram arcados pelo fundo, e eventuais despesas futuras (como honorários de sucesso ou perícia) dependerão do andamento do caso. A gestora também informou que segue buscando um novo inquilino para o galpão, o que, se concretizado, ajudaria a mitigar perdas futuras.

O que o investidor deve observar?

Esse caso ilustra um risco real no setor de FIIs logísticos: a dependência de grandes inquilinos. Quando um único locatário representa uma parcela relevante da receita, como era o caso dos Correios, sua saída repentina pode gerar volatilidade. Por isso, é essencial acompanhar não só o desempenho financeiro do fundo, mas também a concentração de inquilinos e a qualidade dos contratos.

Vale lembrar que, embora o valor da multa seja alto, não há garantia de que será integralmente recebido. O processo pode durar anos, e há riscos jurídicos e políticos envolvidos, afinal, os Correios são uma empresa estatal. Por outro lado, a postura firme da gestora em defender os contratos pode ser vista como um sinal de compromisso com a previsibilidade dos rendimentos, um pilar fundamental para investidores de renda.

No fim das contas, o desfecho desse embate dependerá da Justiça. Enquanto isso, o TRBL11 segue operando, pagando rendimentos e buscando soluções para manter a saúde do seu portfólio. E é exatamente isso que os cotistas devem monitorar: a capacidade do fundo de se adaptar a imprevistos.