O mercado de fundos imobiliários (FIIs) voltados para energia renovável, um nicho ainda novo na bolsa brasileira, acompanhou com atenção uma notícia recente do SNEL11. O fundo anunciou a locação de uma de suas usinas mais aguardadas, a São Bento Abade, em Minas Gerais. Para o investidor, o movimento é mais do que um simples contrato; é um sinal claro de que a estratégia de desenvolver projetos do zero está começando a se traduzir em geração de caixa, o principal objetivo de quem investe para receber renda.
Mas antes de mergulhar nos detalhes, vale a pena dar um passo atrás. O SNEL11 não é um fundo imobiliário tradicional de shoppings ou escritórios. Sua tese é diferente: ele atua como um desenvolvedor imobiliário de usinas de energia solar. Pense nele como uma construtora que, em vez de erguer prédios para alugar apartamentos, constrói fazendas solares para "alugar" a energia gerada. O fundo investe na construção e, uma vez que as usinas ficam prontas e conectadas à rede, firma contratos de locação de longo prazo, gerando uma receita previsível.
O destravamento de valor em São Bento Abade
O anúncio que movimentou os bastidores foi a assinatura do contrato de arrendamento da usina São Bento Abade com a empresa NUV Energia. Com capacidade instalada de 7,00 MWp, o projeto já está conectado à rede da CEMIG desde agosto de 2025 e agora inicia sua fase de maturação comercial.
Segundo o comunicado oficial, o contrato tem prazo de cinco anos. A gestão estima que, em plena capacidade, a usina possa gerar um faturamento mensal de aproximadamente R$ 580 mil. Este é um marco importante, pois representa o "destravamento de valor" de um ativo que foi construído com recursos da segunda emissão de cotas do fundo e que, até agora, era apenas uma linha no balanço. Agora, ele passa a ter potencial para colocar dinheiro no caixa.
Para o investidor, é crucial entender o conceito de "ramp-up", ou período de maturação, que a gestão estima entre quatro e cinco meses. Isso significa que a receita não aparecerá integralmente de uma vez. É como inaugurar um prédio comercial; os inquilinos não chegam todos no primeiro dia. A receita da usina crescerá gradualmente à medida que mais consumidores forem conectados para receber os créditos de energia.
A maturação do portfólio
O caso de São Bento Abade não é isolado. O projeto Mundo Melhor, de porte semelhante e também locado para a NUV Energia, está em um processo de ramp-up mais avançado. Em agosto, sua base de consumidores já correspondia a 27% da capacidade de geração. Esses movimentos indicam que o portfólio do SNEL11 está em uma fase de transição, saindo de um perfil majoritariamente de desenvolvimento para um perfil gerador de renda.
Claro, nem tudo são flores. O caminho tem seus desafios operacionais. O relatório gerencial de agosto, por exemplo, citou um furto de cabos na usina Amontada 2, no Ceará. Embora o problema tenha sido resolvido na mesma semana, o incidente impactou a geração de energia do ativo no mês e serve como um lembrete dos riscos envolvidos na operação.
O que observar daqui para frente?
A grande promessa do SNEL11 sempre foi a de entregar retornos atrativos por meio de uma tese inovadora. Com mais de 41 mil cotistas e um patrimônio líquido de R$ 319 milhões, o fundo tem mantido uma distribuição estável de R$ 0,10 por cota, o que representa um dividend yield anualizado próximo de 15%, um patamar competitivo.
Um ponto de atenção para o investidor é que a cota de mercado (R$ 8,51) tem negociado com um leve prêmio em relação à sua cota patrimonial (R$ 8,15), indicando uma certa expectativa positiva do mercado.
O grande trunfo da tese, destacado pela própria gestão, é a chamada "inflação energética". Historicamente, os reajustes nas tarifas de energia elétrica para o consumidor final têm superado a inflação oficial (IPCA). Se essa tendência continuar, as receitas do fundo, que são atreladas a essas tarifas, podem apresentar um crescimento real ao longo do tempo, o que beneficiaria diretamente o rendimento distribuído aos cotistas.
Em resumo, o SNEL11 parece estar entregando o que prometeu: construir, conectar e alugar suas usinas. O contrato de São Bento Abade é a prova mais recente dessa execução. Para o investidor, o foco agora deve ser acompanhar de perto a evolução da receita desses novos projetos. A capacidade do fundo de transformar o potencial de geração de suas usinas em dividendos consistentes será o teste para a validação de sua tese de investimento.
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