O mercado de fundos imobiliários brasileiros está prestes a testemunhar uma consolidação significativa. O RVBI11 (VBI Reits Multiestratégia FII) está em processo de fusão com dois outros fundos da mesma gestora, BPFF11 e HGFF11, em um movimento que promete criar um dos maiores fundos de fundos (FoFs) do país, com patrimônio líquido projetado de aproximadamente R$ 1,3 bilhão.
A fusão aprovada pelos cotistas
Em agosto de 2025, as assembleias gerais extraordinárias dos três fundos aprovaram a proposta de dissolução e liquidação do BPFF11 e HGFF11, com a transferência de seus ativos para o RVBI11. O processo foi concluído com quórum qualificado (acima de 25% das cotas) em ambas as votações.
A operação seguiu um cronograma bem definido: após a aprovação, os fundos deixaram de ser negociados na B3 em 18 de agosto de 2025. Os cotistas tiveram até 19 de setembro para declarar seus preços médios de aquisição, informação essencial para o cálculo do Imposto de Renda na conversão das cotas.
A consolidação efetiva dos ativos está prevista para a primeira quinzena de outubro de 2025, quando o RVBI11 absorverá completamente as carteiras dos dois fundos incorporados.
Mudança de nome e ticker
Em outubro de 2025, uma nova assembleia foi convocada para deliberar sobre a mudança do nome do fundo para "Patria Securities Fundo de Investimento Imobiliário - Responsabilidade Limitada". A proposta foi aprovada em consulta formal encerrada em 17 de outubro.
Com a aprovação, a partir de 24 de outubro de 2025, o fundo passou a ser negociado com o novo código "PSEC11" e nome de pregão "FII PSEC PAX". A mudança reflete a consolidação da marca Patria e busca tornar mais clara a estratégia do fundo: investir predominantemente em cotas de outros fundos imobiliários e ativos como CRIs.
É importante destacar que a alteração de nome e ticker não implica em qualquer mudança na política de investimentos do fundo, mantendo-se fiel à estratégia previamente estabelecida no regulamento.
Panorama atual do RVBI11
Antes da fusão, o RVBI11 apresentava patrimônio líquido de R$ 763,2 milhões, com cotas negociadas próximas a R$ 62,57 (valor de mercado). O fundo mantinha uma distribuição mensal de R$ 0,70 por cota, patamar que vinha sendo sustentado desde o início de 2025, mesmo com a reserva de dividendos em níveis baixos (apenas R$ 0,03 por cota em agosto).
A carteira do fundo estava composta por aproximadamente 92% em fundos imobiliários e 5,4% em CRIs, totalizando 97,34% em ativos-alvo. O duplo desconto, diferença entre o valor patrimonial da carteira e o preço de mercado das cotas, estava em torno de 30% a 34%, um patamar considerado elevado.
O que muda com a fusão
A incorporação dos ativos do BPFF11 e HGFF11 trará mudanças significativas para o RVBI11. O patrimônio líquido deve saltar para aproximadamente R$ 1,3 bilhão, dobrando o tamanho do fundo. A composição da carteira também será alterada, com o percentual de ativos líquidos (fundos negociados em bolsa) subindo dos atuais 58% para cerca de 70%.
Essa maior liquidez na carteira oferece à gestão mais flexibilidade para realizar operações de compra e venda, potencialmente capturando ganhos de capital em momentos de volatilidade do mercado. Por outro lado, também aumenta a exposição às oscilações de curto prazo dos preços dos fundos imobiliários.
Desafios e oportunidades
A gestão do fundo vinha adotando uma postura cautelosa nos meses que antecederam a fusão, evitando movimentações bruscas na carteira. A estratégia era aguardar a consolidação dos ativos para então reorganizar o portfólio de forma mais eficiente.
Um ponto de atenção é a sustentabilidade dos dividendos. O fundo vinha utilizando reservas para manter o patamar de R$ 0,70 por cota, e essas reservas estavam praticamente esgotadas. Com a fusão, espera-se que a maior diversificação e o aumento de escala possam contribuir para a geração de renda recorrente mais robusta.
Outro aspecto relevante é o comportamento dos cotistas após a conversão. Historicamente, processos de fusão geram pressão vendedora no ativo que recebe os ativos, pois alguns investidores preferem desfazer suas posições. Isso pode representar uma oportunidade para quem busca aumentar exposição ao fundo a preços mais atrativos.
Contexto de mercado
O período de consolidação ocorreu em um momento desafiador para o setor de fundos imobiliários. Entre junho de 2024 e junho de 2025, o IFIX (índice de referência do setor) valorizou 4,1%, com os fundos de papel (focados em recebíveis) apresentando desempenho superior (6,6%) aos fundos de tijolo (2,3%).
O cenário macroeconômico, marcado por juros elevados e incertezas fiscais, impactou fortemente a precificação dos FIIs. No entanto, a perspectiva de afrouxamento monetário tanto nos Estados Unidos quanto no Brasil pode favorecer a valorização das cotas no médio prazo.
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