A comunidade de fundos imobiliários está em polvorosa com a incorporação do IRDM11 pelo IRIM11. Com o último dia de negociação marcado para 23 de outubro de 2025, muitos investidores têm dúvidas sobre o que fazer. Vamos esclarecer os principais pontos dessa operação que marca o fim de um dos FIIs mais populares da bolsa brasileira.
O cronograma oficial está definido
Após meses de especulação, o BTG Pactual divulgou o calendário completo da incorporação. O IRDM11 deixará de ser negociado na quinta-feira, 23 de outubro. A partir de 28 de outubro até 26 de novembro, os cotistas terão um mês para informar seu custo médio de aquisição, um passo crucial para evitar problemas tributários.
A integralização dos ativos do IRDM11 no IRIM11 está prevista para 18 de novembro. No dia 27 de novembro, será divulgada a proporção de troca entre as cotas dos dois fundos, além do valor da amortização. As novas cotas (ou recibos) do IRIM11 devem ser entregues aos cotistas em 2 de dezembro, com o pagamento final em 9 de dezembro.
A questão do preço médio não pode ser ignorada
Este é provavelmente o ponto mais importante para quem decide continuar com o IRIM11. A Receita Federal trata essa incorporação como venda de cotas do IRDM11 e compra de cotas do IRIM11. Para muitos investidores que compraram o fundo há mais tempo, o preço médio está acima da cotação atual, ou seja, há prejuízo contábil.
Se você não informar corretamente seu custo médio de aquisição, a administradora pode considerar o menor preço histórico de negociação do fundo. Isso transformaria um prejuízo em lucro artificial, gerando cobrança indevida de imposto de renda. A alíquota é de 20% sobre o ganho de capital, então o erro pode sair caro.
A boa notícia é que você terá um mês inteiro para fazer esse envio através do Portal do Investidor do BTG Pactual. Especialistas recomendam não deixar para os primeiros dias, pois sistemas desse tipo costumam apresentar instabilidades no início. Uma estratégia prudente é tentar enviar a partir do primeiro dia útil de novembro e, se não receber confirmação até 17 de novembro, abrir reclamação formal.
Mudança de perfil: do papel ao multimercado
O IRDM11 sempre foi um fundo focado em recebíveis imobiliários (CRIs, LCIs e, em menor proporção, cotas de outros FIIs). Sua estratégia era clara e previsível. O IRIM11, por outro lado, é um fundo multiestratégia que pode investir em imóveis físicos, ações de empresas do setor imobiliário e diversos outros ativos.
Essa flexibilidade pode ser positiva se bem administrada, permitindo maior diversificação e potencial de ganhos. Porém, também traz mais volatilidade e um perfil de risco diferente. Quem investia no IRDM11 especificamente por ser um fundo de papel precisa reavaliar se o IRIM11 ainda faz sentido na carteira.
Suspensão de negociação de ambos os fundos gera dúvidas
Um detalhe curioso chamou atenção: o relatório gerencial do IRDM11 menciona que tanto o IRDM11 quanto o IRIM11 terão suas negociações suspensas durante o processo. Isso é incomum em incorporações, onde normalmente apenas o fundo incorporado deixa de negociar.
A suspensão deve durar entre 20 e 45 dias. Uma possível explicação é evitar movimentações especulativas durante a conversão, especialmente considerando o grande número de cotistas e a popularidade do IRDM11. Outra hipótese é que a administradora queira evitar confusão com investidores tentando ajustar preços médios de última hora.
Cotas ou recibos? A diferença importa
Ainda não está totalmente claro se os cotistas do IRDM11 receberão cotas definitivas do IRIM11 ou recibos de subscrição. Essa diferença é relevante para o cálculo do valor a receber na conversão.
Se forem cotas, o valor será baseado no preço de mercado do IRIM11, que atualmente negocia com desconto em relação ao valor patrimonial (cerca de R$ 69 contra R$ 83 de VP). Se forem recibos, o valor tende a ser maior, pois os recibos são precificados próximos ao valor patrimonial. Essa definição só virá com o prospecto da emissão do IRIM11.
Rendimentos seguem até o fim
Em setembro, o IRDM11 distribuiu R$ 0,76 por cota, equivalente a 92,82% do CDI. O resultado foi impactado pela deflação de agosto, mas compensado pelo pagamento atrasado do CRI Cyano. A gestora optou por distribuir integralmente o resultado gerado, mantendo reserva de aproximadamente R$ 0,70 por cota.
O fundo continua majoritariamente exposto ao IPCA (67% da carteira) e mantém 76,18% em CRIs e 20,09% em cotas de outros FIIs. Com patrimônio líquido de R$ 2,97 bilhões e mais de 265 mil cotistas, o IRDM11 permanece relevante até sua incorporação definitiva.
Três caminhos possíveis para o cotista
Se você é cotista do IRDM11, tem basicamente três opções. A primeira é não fazer nada e deixar suas cotas serem convertidas automaticamente em IRIM11, lembrando de informar corretamente o preço médio no prazo estabelecido.
A segunda é vender suas cotas antes de 23 de outubro, encerrando sua posição e evitando toda a burocracia da conversão. Se você já decidiu que não quer o IRIM11 na carteira, essa pode ser a opção mais simples.
A terceira é vender agora e, se desejar, recomprar cotas do IRIM11 posteriormente, quando todo o processo estiver concluído. Essa alternativa elimina incertezas e permite uma decisão mais informada sobre o novo fundo.
O que vem pela frente
A incorporação do IRDM11 pelo IRIM11 criará um dos maiores fundos imobiliários de crédito do mercado, com mais de R$ 3,2 bilhões em patrimônio. A gestora Iridium aposta que a união trará ganhos de escala, redução de custos operacionais e maior flexibilidade na gestão da carteira.
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