O Rio Bravo Renda Corporativa (RCRB11) anunciou neste domingo (20) a locação do último espaço vago de seu portfólio, zerando a vacância física do fundo. O contrato foi assinado em 17 de outubro e envolve o 13º andar do Edifício Bravo! Paulista, localizado na Alameda Santos, região dos Jardins em São Paulo.
O fundo e sua estratégia
O RCRB11 é um fundo imobiliário de tijolo especializado em lajes corporativas, com foco em regiões consolidadas do mercado paulistano. Seu portfólio é composto por nove ativos, sendo sete em São Paulo e dois no Rio de Janeiro, totalizando 43.448 m² de área bruta locável (ABL).
A gestão do fundo, conduzida pela Rio Bravo há mais de 16 anos, adota uma postura ativa na comercialização dos imóveis. Isso significa que a equipe trabalha constantemente na busca por novos inquilinos, na negociação de contratos e na manutenção da qualidade dos ativos — uma abordagem que tem se mostrado eficaz na redução da vacância.
Atualmente, o fundo negocia suas cotas a R$ 124,58, com um dividend yield anualizado de 8,14% nos últimos 12 meses. O patrimônio líquido alcança R$ 727,8 milhões, distribuído entre 25.061 cotistas.
Detalhes da nova locação
O espaço locado tem 360,87 m² e foi contratado pela RG Strategy Solutions, empresa de consultoria em gestão empresarial. O contrato tem prazo de 60 meses, com vigência até outubro de 2030, e utiliza o IPCA como índice de reajuste.
A locação foi estruturada no formato plug-and-play, modelo em que o espaço é entregue pronto para uso, com infraestrutura completa. Esse tipo de contrato costuma atrair inquilinos que buscam agilidade na ocupação, mas exige análise criteriosa de crédito por parte do fundo.
Em caso de rescisão antecipada, o locatário deve comunicar com seis meses de antecedência e devolver o valor investido no plug-and-play, além de pagar três aluguéis proporcionais ao período não cumprido, carências e descontos concedidos.
Impacto no resultado
Segundo o comunicado, a nova locação deve adicionar aproximadamente R$ 0,01 por cota ao resultado mensal do fundo, após o término das carências e concessões contratuais. Embora pareça um valor modesto, representa um incremento importante quando consideramos que elimina despesas de vacância e adiciona receita recorrente.
Vale lembrar que o RCRB11 distribuiu R$ 0,94 por cota em setembro, com base em um patrimônio líquido por cota de R$ 197,21. O fundo negocia com desconto de 36,8% em relação ao valor patrimonial (P/VP de 0,63), o que pode representar uma oportunidade para investidores que acreditam na capacidade de geração de renda do portfólio.
Contexto de comercialização
A vacância zerada não aconteceu por acaso. Nos últimos dois anos e meio, a gestão realizou mais de 30 novas locações, com absorção líquida superior a 10 mil m². Desde a adoção da estratégia de plug-and-play, foram 25 novas locações e absorção de 12.840 m².
O Edifício Bravo! Paulista, onde fica o espaço recém-locado, possui certificação LEED O&M Platinum e representa 13,5% da ABL do fundo. Com a nova ocupação, o imóvel atinge 100% de ocupação física, embora ainda apresente 21% de vacância financeira — isso acontece porque alguns contratos incluem períodos de carência ou descontos temporários.
Desafios e perspectivas
Apesar da vacância física zerada, o fundo ainda enfrenta desafios. A vacância financeira do portfólio está em 11,7%, reflexo de carências contratuais e descontos temporários concedidos em algumas locações. Esses ajustes são comuns no mercado corporativo e tendem a se normalizar ao longo do tempo.
Outro ponto de atenção é a alavancagem de 12,82%, resultado de um CRI (Certificado de Recebíveis Imobiliários) de R$ 93,2 milhões atrelado ao Edifício JK Financial Center. A dívida tem prazo de 10 anos e remuneração de IPCA + 6,4% ao ano, com amortizações mensais.
A gestão projeta que, à medida que as carências e descontos sejam absorvidos, o resultado operacional do fundo deve convergir para o FFO (Funds From Operations) contratado de R$ 1,12 por cota ao mês, o que representaria um yield anualizado próximo a 10% sobre o preço atual de mercado.
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