Quanto reinvestir dos seus FIIs? O cálculo que pode salvar sua aposentadoria

Você passou anos montando uma carteira de fundos imobiliários (FIIs) e, finalmente, chegou a hora de viver dos rendimentos. Mas surge a grande questão: quanto dos dividendos você pode realmente gastar sem corroer seu patrimônio?

A resposta depende do tipo de fundo que compõe sua carteira. A estratégia de reinvestimento varia bastante entre fundos de tijolo (imóveis físicos) e fundos de papel (títulos de crédito imobiliário). Entender essa diferença pode ser a chave entre uma aposentadoria tranquila ou uma perda gradual de poder de compra.

Inflação oficial versus inflação pessoal

O IPCA é o índice oficial que mede a inflação no Brasil, mas ele representa apenas uma média nacional. Na prática, sua inflação pessoal pode ser diferente.

Um aposentado que gasta mais com saúde e medicamentos, por exemplo, costuma sentir uma inflação maior, pois esses itens sobem acima da média. Por isso, planejar o reinvestimento exige considerar não só o índice oficial, mas também as particularidades da família.

A matemática por trás de cada tipo de fundo

Fundos de tijolo: o mais generoso

Para quem investe em imóveis físicos, a regra é mais leve: reinvestir cerca de 25% dos rendimentos.

Isso acontece porque os contratos de aluguel são reajustados pelo IPCA ou IGP-M, e o próprio valor dos imóveis tende a acompanhar a inflação. Ou seja, parte da proteção contra a perda de poder de compra já está embutida.

Exemplo prático:
Imagine que você receba R$ 1.000 de dividendos mensais de um fundo de shopping center. Se a inflação anual for de 5%, boa parte dessa correção já é incorporada via reajuste de aluguel. Assim, reinvestir R$ 250 e consumir R$ 750 seria suficiente para manter o patrimônio corrigido.

Fundos de papel atrelados ao IPCA: meio a meio

Nestes fundos, o investidor recebe não apenas juros reais, mas também a parte que representa a correção da inflação. O problema é que tudo chega “misturado” no dividendo.

Se você consumir 100% do que recebe, está gastando não só os juros, mas também a inflação, o que reduz seu patrimônio em termos reais. Por isso, a recomendação é reinvestir em torno de 50%.

Exemplo prático:
Um fundo IPCA+ paga R$ 1.000 no mês.

• Desse valor, R$ 600 representam o IPCA (correção do principal) e R$ 400 são juros reais.
• Se você gasta os R$ 1.000, está consumindo também a inflação.
• O correto seria reinvestir os R$ 600 e viver dos R$ 400.

Assim, seu patrimônio segue protegido e ainda há renda para consumo.

Fundos de papel atrelados ao CDI: o alerta vermelho

Aqui o cuidado deve ser redobrado. Como o CDI não tem vínculo direto com a inflação, pode acontecer de a inflação real se aproximar, ou até superar, o rendimento. Isso significa que, muitas vezes, o ganho real é quase nulo.

Exemplo prático:
Suponha que um fundo CDI pague R$ 1.000 mensais.

• Nesse período, o CDI está em 10% ao ano, mas a inflação acumulada também bate 9% ao ano.
• Ou seja, praticamente todo o rendimento é apenas para repor a inflação.
• Consumir os R$ 1.000 significaria reduzir seu patrimônio real.
• Para preservar o poder de compra, seria necessário reinvestir algo em torno de R$ 900 e consumir apenas R$ 100.

Por isso, carteiras muito concentradas em CDI exigem reinvestimentos altos para não perder valor ao longo do tempo.

Exemplos práticos de carteiras

• Perfil conservador (80% tijolo, 20% papel IPCA+): reinvestir 20% dos rendimentos.
  Se a carteira gera R$ 5.000, consome-se R$ 4.000 e reinveste-se R$ 1.000.

• Perfil equilibrado (50% tijolo, 50% papel IPCA+): reinvestir 25% a 30%.
  Com R$ 5.000 mensais, reinvestir R$ 1.250 a R$ 1.500 e consumir o restante.

• Perfil focado em papel CDI: reinvestimento de 80% ou mais.
  Com R$ 5.000, pode ser necessário reinvestir R$ 4.000 e gastar apenas R$ 1.000.

O planejamento começa antes da aposentadoria

O ponto central é: essa conta precisa ser feita ainda na fase de acumulação. Se você planeja viver com R$ 4.000 mensais, precisa montar uma carteira que gere R$ 5.000 ou mais, para já incluir a parcela que será reinvestida.

FIIs podem ser uma excelente ferramenta de renda passiva, mas ignorar a matemática da inflação pode transformar décadas de planejamento em perda de padrão de vida. Preservar patrimônio é tão importante quanto gerar renda.