O mercado de fundos imobiliários brasileiros acaba de testemunhar um movimento significativo: o encerramento do SARE11 (Santander Renda de Aluguéis) e a incorporação de seus ativos pelo BTLG11 (BTG Pactual Logística). A operação, concluída em 16 de outubro de 2025, marca o fim de um fundo que começou suas atividades em dezembro de 2019 e representa uma mudança importante para seus mais de 27 mil cotistas.
Como funcionou a transação
A venda foi fechada por aproximadamente R$ 448 milhões, envolvendo todos os imóveis e cotas de outros fundos que o SARE11 possuía. Em vez de receber dinheiro, o fundo utilizou esses recursos para subscrever 4,3 milhões de cotas do BTLG11. Isso significa que os investidores do SARE11 receberão cotas do fundo de logística do BTG Pactual, além de um valor em dinheiro correspondente ao caixa remanescente.
O processo de liquidação segue um cronograma bem definido. A partir de 23 de outubro, as cotas do SARE11 deixaram de ser negociadas na bolsa. Entre 28 de outubro e 27 de novembro, os cotistas precisam informar o custo médio de aquisição de suas cotas, uma etapa crucial para o cálculo correto do imposto de renda. Quem não fizer isso terá o imposto calculado com base no valor mínimo histórico de negociação do fundo, o que pode resultar em retenção maior do que o devido.
O que muda para os investidores
Para cada cota do SARE11, os investidores receberão uma quantidade proporcional de cotas do BTLG11, além de dinheiro em espécie. A proporção exata será divulgada em 2 de dezembro, e a entrega das novas cotas está prevista para 5 de dezembro. A liquidação completa do SARE11 deve acontecer até 11 de dezembro de 2025.
Vale destacar que o SARE11 acumulou cerca de R$ 16,3 milhões em reservas não distribuídas, equivalente a aproximadamente R$ 0,18 por cota. Esse valor, somado aos rendimentos futuros, será distribuído no momento da liquidação. Desde julho de 2025, o fundo havia suspendido a distribuição mensal de dividendos justamente para viabilizar esse processo de encerramento.
Perfis diferentes, estratégias distintas
A diferença entre os dois fundos é marcante. O SARE11 tinha um portfólio misto, com edifícios corporativos em São Paulo (como o WT Morumbi e o Work Bela Cintra) e um galpão logístico em Santo André. Sua vacância era alta, chegando a 28% na parte física e 31% na financeira, reflexo das dificuldades do mercado de escritórios nos últimos anos.
Já o BTLG11 é especializado em logística, com 33 imóveis totalizando 1,3 milhão de m² de área locável. Aproximadamente 90% dos ativos ficam em São Paulo, e a vacância é de apenas 1,7%. O fundo distribui R$ 0,79 por cota mensalmente, com dividend yield anualizado de 9,5%, e conta com mais de 400 mil cotistas.
Para os cotistas do SARE11
Quem investe no SARE11 precisa ficar atento a alguns detalhes importantes. Primeiro, a questão tributária: o resgate de cotas na liquidação está sujeito a imposto de renda de 20% sobre o ganho de capital. Se você não informar seu custo médio de aquisição no prazo estabelecido, o administrador usará o menor valor histórico das cotas como base de cálculo, o que pode aumentar artificialmente seu lucro tributável.
Segundo ponto: como as posições em fundos negociados em bolsa precisam ser números inteiros, eventuais frações de cotas do BTLG11 serão vendidas em leilão. O dinheiro dessa venda será creditado na conta dos investidores, mas cada um será responsável por calcular e recolher o imposto sobre eventual ganho de capital dessa operação.
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