O Maxi Renda FII (MXRF11), um dos fundos imobiliários mais conhecidos do Brasil, acaba de dar um passo importante: anunciou sua 11ª emissão de cotas. A operação, aprovada por assembleia de cotistas em junho e detalhada em documentos divulgados no início de outubro, tem um volume inicial de quase R$ 1 bilhão e é voltada exclusivamente a investidores profissionais. Para os atuais cotistas, a oferta tende a reforçar a capacidade de originação do fundo; para quem está de fora, a restrição a investidores profissionais limita a participação direta nesta captação. Mas o que isso significa na prática para quem já é cotista ou pensa em investir no fundo?
Um fundo de gigantesco alcance
Antes de mergulhar na nova emissão, é essencial entender o tamanho do MXRF11. Com um patrimônio líquido que ultrapassa os R$ 4,15 bilhões, ele é um dos maiores FIIs do país em valor de mercado. Seu principal diferencial, no entanto, está na sua base de investidores: mais de 1,3 milhão de cotistas, o que o torna o FII com a maior quantidade de pessoas físicas do Brasil. Parte desse alcance veio do “preço base 10” por cota, característica que facilitou o reinvestimento de pequenos valores e atraiu o investidor iniciante em busca de renda.
O MXRF11 não investe diretamente em shoppings ou escritórios. Sua estratégia, como explica seu regulamento, é focar em ativos financeiros com lastro imobiliário, principalmente Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), que compõem cerca de 80% de sua carteira. O restante é alocado em permutas financeiras, cotas de outros FIIs e caixa. Embora a carteira seja bem diversificada, há parcela com CRIs subordinados e permutas financeiras — elementos que elevam o risco em troca de maior rendimento —, mantendo o perfil do fundo entre “intermediário” e não exatamente high grade. Essa abordagem busca rendimentos mais estáveis e previsíveis, atrelados a índices como o IPCA e o CDI.
Os detalhes da nova emissão
A nova rodada de captação tem um objetivo claro: aumentar o capital do fundo para continuar sua estratégia de investimento em ativos de renda. O preço de emissão das novas cotas foi fixado em R$ 9,50, um valor baseado no patrimônio líquido por cota do fundo no final de agosto.
No entanto, o investidor que quiser comprar essas novas cotas pagará um pouco mais. Há uma taxa de distribuição primária de 1,48%, o que eleva o preço final de subscrição para R$ 9,64 por cota. Essa taxa não é um lucro para o gestor, mas sim um custo para cobrir as despesas da operação de emissão, como comissões para os bancos distribuidores e taxas regulatórias.
O volume total da oferta pode chegar a até R$ 1,25 bilhão, considerando um lote adicional de até 25% que pode ser emitido se a demanda for muito alta. Mas há um ponto crucial: a oferta é exclusiva para investidores profissionais, como definido pela CVM. Isso significa que a pessoa física comum não poderá participar diretamente dessa nova rodada de captação. Para o investidor pessoa física, o principal canal de participação será o direito de preferência (detalhado abaixo); quem não exercer tende a ser diluído na proporção do aumento de capital.
E os cotistas atuais? O que muda para eles?
Para quem já é cotista do MXRF11, a principal consequência é o direito de preferência. Durante um período de 10 dias úteis (de 10 a 23 de outubro), os atuais cotistas têm o direito de comprar uma parte proporcional das novas cotas antes que elas sejam ofertadas a outros investidores.
O fator de proporção divulgado é de aproximadamente 0,2407. Isso quer dizer que, para cada cota que você possui hoje, você tem o direito de comprar cerca de 0,24 nova cota. Por exemplo, se você tem 1.000 cotas, poderá comprar até 240 novas cotas no preço de R$ 9,64. Exercer (ou não) esse direito tem implicações práticas: quem não acompanha a emissão reduz sua participação relativa e pode ver o dividendo por cota se ajustar no curto prazo até que os novos recursos sejam alocados.
Riscos e oportunidades
A nova emissão é um sinal de que a gestão do MXRF11 está confiante em sua capacidade de continuar gerando rendimentos atrativos. Com mais capital, o fundo pode buscar novos CRIs e permutas com boas taxas de retorno, mantendo sua estratégia de longo prazo. Analistas destacam, entretanto, que “ativo tem preço”: com o MXRF11 negociando historicamente perto do valor patrimonial, o investidor deve ponderar risco de crédito e composição da carteira, inclusive a “pimentinha” de CRIs subordinados e permutas, frente a alternativas de fundos de papel mais high grade eventualmente com desconto (P/VP abaixo de 1).
É importante lembrar que, apesar de sua estrutura robusta, o MXRF11, como todo FII, está sujeito a riscos de mercado. A performance de seus CRIs depende da saúde financeira das empresas devedoras, e as permutas estão ligadas ao sucesso de empreendimentos imobiliários, que podem ser afetados por mudanças na economia. Popularidade e número de cotistas, por si só, não garantem a melhor relação risco-retorno.
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