Com mais de 1,3 milhão de investidores, o Maxi Renda (MXRF11) não é apenas um fundo imobiliário; é um fenômeno. Para muitos brasileiros, ele foi a porta de entrada para a bolsa de valores, um primeiro passo no mundo da renda variável. Sua popularidade se deve a uma combinação poderosa: cotas negociadas na casa dos R$ 10, o que o torna acessível, e uma distribuição mensal de dividendos que atrai quem busca uma fonte de renda passiva.
No entanto, por trás do brilho do fundo mais querido do país, um debate ganha força no mercado: o MXRF11 está caro? A resposta não é simples e exige uma análise de seus fundamentos, especialmente para o investidor que está considerando aportar novos recursos.
O gigante por dentro
Para entender a discussão sobre o preço, primeiro precisamos olhar para a carteira do fundo. O MXRF11 é um fundo de perfil híbrido, embora seja majoritariamente classificado como "fundo de papel". Isso significa que a maior parte de seus recursos, cerca de 79%, está investida em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs). Pense nos CRIs como empréstimos que o fundo faz para empresas do setor imobiliário, recebendo juros por isso.
Além dos CRIs, o fundo diversifica sua estratégia. Aproximadamente 11% do patrimônio está alocado em cotas de outros fundos imobiliários, e cerca de 7% em permutas financeiras, que são investimentos em projetos de construção com o objetivo de lucrar com a venda das unidades. Essa estrutura mista permite ao gestor, a XP Asset, navegar por diferentes cenários econômicos.
Nos últimos meses, o fundo tem mantido uma distribuição estável de R$ 0,10 por cota, o que, considerando seu preço atual, representa um retorno anualizado com dividendos superior a 12%, isento de imposto de renda para pessoas físicas. Essa previsibilidade é um dos seus maiores atrativos.
A polêmica do preço sobre valor patrimonial (P/VP)
A discussão sobre o preço do MXRF11 gira em torno de um indicador chave: o Preço sobre Valor Patrimonial (P/VP). De forma simples, o valor patrimonial é a soma de todos os ativos do fundo (seus CRIs, FIIs, imóveis e caixa) dividida pelo número de cotas. É, em tese, o "preço justo" de cada cota.
Dados recentes mostram que o valor patrimonial do MXRF11 é de aproximadamente R$ 9,50 por cota. Contudo, no mercado, sua cota vem sendo negociada por volta de R$ 9,82. Isso resulta em um P/VP de 1,03.
Para facilitar o entendimento, vamos a uma analogia. Imagine que uma camiseta tem um valor de etiqueta de R$ 9,50, mas, por ser muito popular e desejada, as pessoas estão dispostas a pagar R$ 9,82 por ela na loja. O comprador está pagando um ágio de 3% pelo produto. No mundo dos FIIs de papel, um P/VP acima de 1,0 significa que o investidor está pagando mais do que os ativos do fundo valem contabilmente.
Esse ágio reflete a confiança do mercado na gestão do fundo, sua alta liquidez (é muito fácil comprar e vender suas cotas) e a previsibilidade de seus pagamentos. Muitos investidores aceitam pagar um pouco mais caro por essa segurança e popularidade.
Por outro lado, alguns alertam que comprar um ativo com P/VP acima de 1,0 pode limitar o potencial de valorização da cota. A lógica é que, eventualmente, o preço tende a convergir para o valor patrimonial. Além disso, em um cenário de queda da taxa Selic, a rentabilidade dos novos CRIs adquiridos pelo fundo pode ser menor, o que poderia pressionar os dividendos futuros.
O que o investidor deve observar
A análise do MXRF11 mostra um fundo robusto, com gestão profissional e uma base de investidores fiel. Sua popularidade e liquidez são inegáveis. No entanto, o investidor não deve se guiar apenas pela fama ou pelo valor do dividendo mensal.
Pagar um prêmio pela cota não é necessariamente um erro, mas é uma decisão que deve ser consciente. O investidor deve ponderar se os pontos positivos, como a liquidez e a estabilidade, justificam o ágio de 3% sobre o valor patrimonial.
Para quem já é cotista, a situação é mais confortável. Para quem pensa em entrar ou aumentar a posição, vale a pena monitorar o indicador P/VP e o cenário macroeconômico.
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