O HGRE11, fundo de escritórios gerido pela Patria Investimentos, concluiu a venda de dois conjuntos comerciais no edifício Berrini, localizado na Avenida Engenheiro Luiz Carlos Berrini, 105, em São Paulo. A operação, formalizada em 15 de outubro, gerou um lucro expressivo de R$ 4,75 milhões, equivalente a R$ 0,40 por cota.
Uma venda lucrativa
Os conjuntos 91 e 92 foram vendidos por R$ 20,96 milhões, valor 29,35% superior ao investimento total realizado pelo fundo desde a aquisição em agosto de 2018. Na época, o HGRE11 desembolsou R$ 16,2 milhões, incluindo custos de transação e benfeitorias. Em termos de preço por metro quadrado, o imóvel saiu por R$ 23 mil/m², um valor 15,73% acima da avaliação de laudo realizada em 2024.
A venda representa uma realização de lucro e um retorno anualizado de 8,72% ao ano, um desempenho razoável considerando o período de sete anos. Por outro lado, há uma consequência direta na geração de renda recorrente do fundo.
A partir da data da escritura, a compradora assumiu todos os direitos e obrigações relacionados ao imóvel, incluindo os contratos de locação vigentes. Isso significa que o HGRE11 deixará de receber os aluguéis mensais desses conjuntos, que somavam R$ 127 mil, cerca de R$ 0,01 por cota. O fundo distribui mensalmente cerca de R$ 0,85 por cota.
O contexto do portfólio e a estratégia do fundo
O HGRE11 encerrou setembro com 13 ativos em carteira, totalizando 145 mil m² de área locável. A vacância física estava em 7,7% e a financeira em 5,1%, números considerados saudáveis para o segmento de escritórios, especialmente em um cenário de juros elevados que pressiona a demanda por espaços corporativos.
A venda dos conjuntos no Berrini faz parte de uma estratégia de gestão ativa do portfólio. O fundo tem buscado equilibrar a geração de renda com a realização de ganhos de capital em ativos que atingiram valorização interessante. No caso específico, vender um imóvel com lucro de quase 30% pode ser visto como uma oportunidade de reciclar capital e potencialmente reinvestir em ativos com maior potencial de retorno ou em condições mais favoráveis.
Vale lembrar que o HGRE11 mantém uma alavancagem controlada de 2,5% do patrimônio, com vencimentos concentrados no longo prazo. Essa estrutura de capital relativamente conservadora dá ao gestor flexibilidade para aproveitar oportunidades de aquisição sem comprometer a saúde financeira do fundo.
Perspectivas
A venda do Berrini faz parte da gestão ativa do HGRE11. O fundo tem se mostrado disposto a desinvestir quando identifica oportunidades de realizar ganhos, mas isso exige que o cotista acompanhe de perto como esses recursos serão realocados.
Nos próximos meses, será importante observar se o fundo consegue manter ou até aumentar o patamar de distribuição mensal, mesmo com a redução de receita recorrente. A renovação de contratos importantes e a redução da vacância serão fatores-chave nesse sentido.
Por fim, vale destacar que o setor de escritórios corporativos enfrenta desafios estruturais, como o trabalho híbrido e a menor demanda por espaços físicos em algumas regiões. Fundos como o HGRE11 precisam navegar esse cenário com estratégias comerciais agressivas e, quando necessário, desinvestimentos estratégicos, como o que acabou de acontecer no Berrini.
Deixe um comentário