O Fundo de Investimento Imobiliário GGRC11 (GGR Covepi Renda) vive um momento de transformação acelerada. Com um patrimônio líquido que ultrapassa R$ 1,68 bilhão e quase 190 mil cotistas, o fundo se consolidou como um dos maiores do setor logístico no Brasil. No entanto, apesar de seu crescimento robusto e de uma carteira cada vez mais diversificada, suas cotas continuam sendo negociadas a um desconto significativo em relação ao valor patrimonial, uma situação que levanta tanto oportunidades quanto questionamentos entre os investidores.
Um portfólio em rápida evolução
Criado em 2017, o GGRC11 passou por uma reestruturação profunda a partir de 2021, quando a gestora Zagros Capital assumiu o comando. A estratégia desde então tem sido clara: reduzir a concentração de risco, melhorar a qualidade dos ativos e expandir a base de receitas. Hoje, o fundo detém 33 imóveis espalhados por todo o país, com forte presença nos setores logístico, industrial e híbrido.
Dados recentes mostram que o fundo encerrou seu último exercício social com um patrimônio líquido de R$ 1,17 bilhão e um valor patrimonial por cota de R$ 11,18. No entanto, no mercado secundário, a cota é negociada em torno de R$ 10,02 (um desconto de cerca de 10%). Esse hiato entre o valor contábil e o preço de mercado é um dos principais pontos de atenção para quem analisa o fundo.
Estratégia de crescimento sem alavancagem
Uma das características mais notáveis do GGRC11 nos últimos meses é sua forma de crescimento. Em vez de recorrer a dívidas ou emissões públicas de cotas, estratégias comuns em fundos imobiliários, a gestora tem optado por aquisições via subscrição privada. Isso significa que, ao comprar ativos de outros fundos, como o BLMG11 e o VTLT11, o GGRC11 emite cotas diretamente para os vendedores, geralmente ao valor patrimonial.
Essa abordagem permite ao fundo expandir seu patrimônio sem aumentar sua alavancagem, que hoje está em torno de 15%, um nível considerado saudável para o setor. Além disso, as recentes aquisições incluem ativos de alta qualidade, como o centro de distribuição da Renault em São José dos Pinhais (PR), reforçando a solidez da carteira.
Renda atrativa e distribuição consistente
O GGRC11 tem mantido uma distribuição mensal estável de R$ 0,10 por cota, o que representa um yield anualizado de aproximadamente 12% sobre o preço de mercado. Esse rendimento é isento de Imposto de Renda para pessoas físicas, o que o torna especialmente atrativo em um cenário de taxas de juros elevadas.
A gestão afirma que não há expectativa de vacância significativa nos imóveis do fundo, o que sugere estabilidade nos fluxos de caixa. Além disso, a carteira inclui contratos de longo prazo com empresas de peso, como Ambev, Volkswagen e Magna, o que reforça a previsibilidade da receita.
Por que o desconto persiste?
Apesar dos fundamentos sólidos, o mercado ainda precifica o GGRC11 com desconto. Dois fatores principais explicam essa situação. O primeiro é a presença de ativos industriais em sua carteira (cerca de 20% do portfólio). Embora esses imóveis sejam alugados a inquilinos de qualidade, o mercado tende a valorizar mais os galpões logísticos “puros”, que oferecem maior flexibilidade de locação.
O segundo fator é a defasagem no preço médio do aluguel. Enquanto o mercado cobra, em média, cerca de R$ 30 por metro quadrado, o GGRC11 opera com uma média de R$ 25,50. Essa diferença se deve, em parte, ao fato de que a maior parte dos contratos do fundo é “atípica”, ou seja, de longo prazo e reajustada apenas pela inflação, sem cláusulas de revisão de valor. Embora isso traga segurança, limita a capacidade de repassar aumentos de mercado aos inquilinos.
A boa notícia é que a gestão está ativamente trabalhando para reduzir essa defasagem. Com a renovação de contratos e a aquisição de novos imóveis com termos mais flexíveis, o fundo tem potencial para aumentar gradualmente sua receita por metro quadrado.
O que o investidor deve observar
O GGRC11 é um exemplo de fundo em transição: de um portfólio concentrado e com riscos históricos (como os episódios envolvendo Americanas e Covolan) para uma estrutura mais robusta, diversificada e alinhada com as tendências do setor logístico.
Para o investidor, o desconto atual pode representar uma janela de entrada interessante, especialmente para quem busca renda estável e acredita na capacidade da gestão de continuar melhorando a qualidade do portfólio. No entanto, é essencial considerar que o caminho até a convergência entre o preço de mercado e o valor patrimonial pode ser lento, influenciado por fatores como o ritmo de renovação de contratos, a evolução do mercado imobiliário e a percepção do investidor institucional.
Em resumo, o GGRC11 não é um fundo sem riscos, mas está claramente em uma trajetória de melhoria. Sua combinação de renda atrativa, baixa alavancagem e expansão estratégica o coloca entre os nomes mais relevantes do segmento.
Deixe um comentário