Depois de anos marcados por volatilidade e descontos persistentes, o mercado de fundos imobiliários (FIIs) no Brasil mostra sinais claros de recuperação em 2025. O principal indicador do setor, o IFIX, acumula alta de cerca de 15% no ano, uma das melhores performances desde 2020, impulsionado por um cenário de expectativa de queda da Selic em 2026 e pela melhora na precificação das cotas na bolsa.
Esse movimento está abrindo caminho para uma nova fase de captações, fusões e estratégias de consolidação. Grandes gestoras como Kinea, Patria e TRX anunciaram ofertas bilionárias recentemente, totalizando mais de R$ 8 bilhões em potencial captação. O HGLG11 (Patria), o KNCR11 (Kinea) e o TRXF11 (TRX) estão entre os destaques, com emissões voltadas tanto para investidores qualificados quanto para o público geral.
Um dos fatores que torna esse momento favorável é que muitas cotas voltaram a negociar próximas ou até acima do valor patrimonial (VP). “Novas emissões fazem mais sentido quando o FII está próximo ou acima do VP”, explica Luís Assis, analista Real Estate da Genial. “Se o fundo está abaixo do VP e faz emissão, o cotista existente pode ser diluído, o que gera desconforto.”
Esse ambiente também tem estimulado fusões e trocas de cotas como forma de crescimento sem necessidade de desembolso em caixa. A RBR, por exemplo, já incorporou o PULV11 ao RBRR11, enquanto a XP está adquirindo ativos de dois fundos menores (RBRL11 e RDLI11) por R$ 1,54 bilhão, pagando em cotas, dinheiro e assunção de obrigações. “Essas operações trazem ganho de escala, reduzem custos e aumentam a liquidez”, observa Stephanie Camacho, sócia da RBR.
Nesse contexto, alguns FIIs têm se destacado nas recomendações de corretoras e casas de análise. Segundo levantamento do InfoMoney, os fundos mais citados em outubro incluem KNSC11, RBRR11, BTLG11, TRXF11, KNCR11, BRCO11, PVBI11, XPML11, VILG11 e MCCI11. Cada um traz características distintas: há desde fundos de tijolo com ativos premium em São Paulo até fundos de papel com mandatos flexíveis e alto dividend yield.
Por exemplo, o BRCO11 é elogiado pela Empiricus por ter um portfólio praticamente todo classificado como AAA e baixa vacância, com potencial de retorno de 9% em renda nos próximos 12 meses. Já o XPML11, segundo o BB Investimentos, negocia com desconto relevante frente ao VP e superou seu principal risco, a alavancagem, tornando-se uma das melhores relações risco-retorno entre os fundos de shopping.
Apesar do otimismo, especialistas alertam para segmentos ainda em recuperação. Caio Araújo, analista da Empiricus Research, destaca que os FIIs de lajes corporativas continuam com descontos superiores a 20% em relação ao VP, enquanto shoppings e logística lideram a valorização graças à boa performance operacional e à absorção de imóveis em diversas regiões.
Vale lembrar que, mesmo com a Selic ainda em 15% ao ano, o mercado de FIIs encontrou formas de se adaptar. A troca de cotas, fusões e foco em ativos de qualidade têm sido estratégias-chave para manter a atratividade do setor. O mercado está mais maduro, mais seletivo e mais preparado para ciclos de juros altos.
Para o investidor pessoa física, o momento pede atenção aos fundamentos (ocupação, qualidade do ativo, gestão e relação preço/VP) e não apenas ao yield aparente. A recuperação está em curso, mas nem todos os fundos caminham no mesmo ritmo.
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