O Capitânia Shoppings (CPSH11) encerrou setembro de 2025 com resultados que reforçam a resiliência do seu portfólio de shopping centers. O fundo manteve a distribuição mensal de R$ 0,10 por cota e apresentou crescimento expressivo nos principais indicadores operacionais, mesmo em um cenário de taxa Selic elevada que tem pressionado outros fundos do setor.
Números que chamam atenção
Com patrimônio líquido de R$ 925,7 milhões e valor patrimonial de R$ 11,61 por cota, o CPSH11 negocia atualmente próximo a R$ 9,85, representando um desconto de cerca de 15% em relação ao valor patrimonial. A base de cotistas alcançou 22.116 investidores em setembro, demonstrando crescimento orgânico consistente.
Os destaques operacionais ficam por conta do crescimento de 12,5% nas vendas por metro quadrado nos últimos 12 meses e de 18,8% no NOI (resultado operacional líquido) no mesmo período. A taxa de ocupação consolidada permanece saudável em 96%, sinalizando boa gestão do portfólio.
Vale ressaltar que o NOI, embora seja um indicador importante, pode sofrer variações significativas devido a eventos não recorrentes, como obras ou reformas nos shoppings. Por isso, as vendas por metro quadrado acabam sendo uma métrica mais confiável para avaliar a performance real dos ativos ao longo do tempo.
Estratégia de participações minoritárias
O CPSH11 adota uma estratégia de diversificação através de participações minoritárias em diversos shopping centers. A maior posição individual representa 20,6% de um ativo (Fashion Outlet Novo Hamburgo), enquanto outras participações variam entre 2% e 18%. Essa abordagem contrasta com fundos como HSML11, que preferem posições majoritárias.
Essa estratégia tem prós e contras. Por um lado, permite maior diversificação e acesso a ativos de qualidade que talvez não estivessem disponíveis para aquisição integral. Por outro, limita a capacidade de influenciar decisões estratégicas nos empreendimentos, já que o fundo não detém controle sobre a gestão dos shoppings.
Movimentações recentes e estrutura de capital
Em outubro, o fundo anunciou a venda de sua participação de 10% nas expansões do Catarina Fashion Outlet por R$ 119,3 milhões ao JHSF Capital Malls. O valor será recebido em cinco parcelas, sendo uma à vista no fechamento (previsto para novembro) e quatro subsequentes corrigidas pelo IPCA. A gestora estima impacto de R$ 0,22 por cota nas futuras distribuições.
Para otimizar a estrutura de capital, o fundo contratou duas séries de CRI (Certificados de Recebíveis Imobiliários) totalizando R$ 97,1 milhões, com prazos de 15 anos e taxas de CDI + 1,8% e CDI + 2,3%. Com a Selic em 15%, isso significa custos efetivos próximos a 17% ao ano, o que pode ser considerado elevado. A alavancagem atual está em torno de 20% do patrimônio, nível ainda administrável.
Performance dos ativos
O portfólio apresentou desempenho positivo generalizado em agosto. Praticamente todos os shoppings registraram crescimento nas vendas por metro quadrado em relação ao ano anterior, com destaque para o Cidade Jardim (25,2%), Iguatemi Alphaville (14,1%) e Shopping Praia de Belas (15,5%). A única exceção foi o Shopping Pátio Paulista, com queda de 16,3%, mas que ainda mantém vendas robustas de R$ 39.332 por metro quadrado.
O resultado mensal de agosto foi particularmente forte, atingindo R$ 0,14 por cota em regime de caixa. Como a distribuição foi de R$ 0,10, o fundo conseguiu reforçar suas reservas em R$ 0,04 por cota, aumentando a margem de segurança para meses futuros.
Perspectivas
O CPSH11 tem demonstrado capacidade de manter distribuições consistentes e apresentar crescimento operacional mesmo em cenário difícil. O desconto em relação ao valor patrimonial pode representar oportunidade para investidores que acreditam na recuperação do setor de shoppings e na gestão ativa do portfólio.
O custo da dívida recém-contratada é elevado no contexto atual de juros altos. É importante acompanhar como o fundo irá gerenciar o custo da dívida em um ambiente de juros elevados e se os shoppings conseguirão sustentar o ritmo de crescimento das vendas caso a economia desacelere. A venda do Catarina Fashion Outlet, quando concretizada, deve trazer recursos importantes para rebalancear a carteira e potencialmente reduzir o endividamento.
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