Há um ditado que circula há anos entre investidores de fundos imobiliários no Brasil: “ganha-se na renda e perde-se na cota”. A frase soa como uma verdade absoluta, é quase um mantra espalhado pelos fóruns de investimento, especialmente em momentos de volatilidade, quando o investidor vê seu fundo pagar um bom dividendo, mas a cota cair na mesma proporção. Parece, à primeira vista, que não há ganho real. Mas será que essa visão faz justiça ao potencial dos FIIs?
A resposta, segundo especialistas e dados históricos, é não. Esse pensamento é, na melhor das hipóteses, uma meia-verdade. E, na pior, um mito perigoso que pode levar investidores a ignorar uma classe de ativos com histórico sólido de geração de riqueza no longo prazo.
O problema do recorte de tempo
Um dos principais erros ao analisar FIIs é olhar apenas para janelas curtas de tempo. Como bem destacou um influente analista do setor, o mercado de fundos imobiliários no Brasil ainda é jovem, a maioria dos fundos tem menos de cinco anos de existência. E, como os contratos de locação comercial costumam durar cerca de cinco anos, é nesse período que o fundo começa a mostrar sua verdadeira capacidade de reajustar aluguéis, renovar contratos e, consequentemente, valorizar seu patrimônio.
Se você entra em um FII em um momento de alta das taxas de juros, como o que vivemos recentemente, com a Selic acima de 14% ao ano, é natural que a cota sofra pressão. Isso acontece porque, em ambientes de juros altos, ativos de renda fixa se tornam mais atraentes, e os investidores exigem maior retorno dos FIIs, o que comprime os preços das cotas. Mas isso não é permanente.
O que os números mostram
Quando ampliamos o horizonte, os resultados mudam drasticamente. Fundos com mais de 10 anos de história (como HGLG, HGRU e XPML11) apresentam, ao longo do tempo, retornos acumulados que superam não só o IFIX (índice de referência dos FIIs), mas também o Ibovespa, o CDI e o IPCA. Um exemplo citado por especialistas: um investimento de R$ 1.000 em HGRU em 2009 valeria mais de R$ 3.300 em 2019, enquanto o mesmo valor corrigido pelo IPCA ficaria em torno de R$ 2.145.
Ou seja, mesmo em um período marcado por crises econômicas, pandemia e volatilidade cambial, os FIIs de qualidade entregaram ganhos reais acima da inflação, e isso considerando tanto a renda quanto a valorização da cota.
Renda + valorização = retorno total
O grande equívoco do ditado popular é separar renda e cota como se fossem mundos distintos. Na realidade, o retorno de um FII é a soma dos dois. Um fundo pode ter cotas estáveis ou até em queda por um tempo, mas se seus aluguéis são sólidos e seu portfólio bem gerido, o valor patrimonial tende a crescer. E, com o tempo, esse crescimento se reflete no preço da cota.
Além disso, em períodos de juros mais baixos, como os que devem vir nos próximos anos, os FIIs tendem a se valorizar novamente, pois voltam a competir de forma mais equilibrada com a renda fixa. Quem vendeu na baixa por acreditar no mito da “renda que não compensa” pode ter perdido a oportunidade de colher essa valorização futura.
Paciência é o ingrediente essencial
Tanto analistas experientes quanto gestores de carteiras reforçam: o segredo dos FIIs está na paciência. Imóveis não geram riqueza da noite para o dia. Eles precisam de tempo para atrair bons inquilinos, renegociar contratos com reajustes reais e, em alguns casos, até desenvolver novos ativos.
Fundos bem estruturados, com baixa diluição, portfólio diversificado e gestão profissional, têm demonstrado, ciclo após ciclo, que são capazes de entregar retornos consistentes. E isso vale para diferentes segmentos: shoppings, logística, escritórios e até fundos de recebíveis imobiliários.
Não caia na armadilha do curto prazo
O ditado “ganha-se na renda e perde-se na cota” é uma simplificação que ignora a dinâmica real dos FIIs. Ele nasce de observações feitas em janelas de tempo muito curtas e em contextos macroeconômicos específicos. E por isso, não representa a realidade de longo prazo.
Para quem busca renda passiva com potencial de valorização patrimonial, os FIIs continuam sendo uma alternativa relevante. Como em qualquer investimento, exigem análise cuidadosa, seleção criteriosa e, acima de tudo, horizonte de longo prazo.
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