O BTLG11, um dos maiores fundos imobiliários de logística do Brasil, está passando por um momento de consolidação e expansão. Com mais de 400 mil cotistas e um patrimônio líquido que ultrapassa R$ 4,6 bilhões, o fundo gerido pelo BTG Pactual continua a entregar resultados estáveis, mesmo em um cenário macroeconômico ainda volátil. Recentemente, o BTLG11 anunciou um pequeno, mas simbólico, aumento em seu rendimento mensal, passando de R$ 0,78 para R$ 0,79 por cota, mantendo seu compromisso de crescimento anual de dividendos desde que assumiu a gestão em 2019.
Esse novo valor representa um dividend yield anualizado de cerca de 9,5%, considerando a cotação recente em torno de R$ 104. Esse indicador coloca o fundo entre os mais atrativos do segmento logístico, especialmente quando combinado com sua baixíssima vacância financeira: apenas 1,7%. Em termos práticos, isso significa que quase todo o potencial de receita do portfólio está sendo efetivamente convertido em aluguel.
Um portfólio concentrado, mas robusto
O BTLG11 opera com 33 imóveis, dos quais dois estão em processo de venda. Cerca de 90% de sua área bruta locável (ABL) está concentrada no estado de São Paulo, o principal polo logístico do país, o que reforça a qualidade locacional de seus ativos. A maioria dos contratos (97%) é indexada ao IPCA, protegendo a receita contra a inflação, e as multas contratuais são robustas, com 92% dos contratos prevendo penalidades superiores a três meses de aluguel.
Recentemente, o fundo anunciou a locação de 1.300 m² no ativo BTLG Campinas, elevando sua ocupação para 100% e contribuindo para a redução da vacância geral do portfólio. Além disso, o relatório de setembro destacou que a receita de aluguel de agosto foi impactada por um desconto retroativo concedido a um inquilino durante a renovação de contrato. Esse efeito, porém, é pontual e não deve se repetir nos próximos meses.
Crescimento por reciclagem e aquisições
Uma característica marcante da gestão do BTLG11 é sua política ativa de reciclagem de ativos. O fundo costuma vender entre 12% e 15% de seu patrimônio anualmente, o que permite “destravar” valor para os cotistas sem comprometer a renda recorrente. Atualmente, há vendas em andamento que devem gerar cerca de R$ 159 milhões, incluindo parcelas pendentes de ativos como BTLG Campinas e BTLG Guarulhos.
Ao mesmo tempo, o fundo está em fase avançada de expansão. Em setembro, assinou compromisso para a aquisição dos ativos do SARE11 por R$ 448 milhões, valor inferior ao inicialmente estimado, o que pode beneficiar ainda mais os cotistas. A operação, sujeita a condições usuais como o direito de preferência dos inquilinos, deve ser concluída em outubro. Essa aquisição ajudará a financiar compromissos futuros, como o desembolso de R$ 614 milhões previsto para o segundo trimestre de 2026, referente à compra de um portfólio de 13 imóveis.
Liquidez e governança: diferenciais claros
Com média diária de volume financeiro negociado em torno de R$ 7 milhões em 2025, o BTLG11 é um dos FIIs mais líquidos da B3. Essa liquidez facilita a entrada e saída de investidores sem grandes impactos no preço da cota. Além disso, o número de cotistas saltou de 15 mil em 2019 para mais de 401 mil em 2025, um sinal claro de que o fundo conquistou a confiança do investidor pessoa física.
A alavancagem do fundo também merece destaque: apenas 2,7% do patrimônio está comprometido com dívidas (CRIs), todas indexadas ao IPCA e com vencimentos a longo prazo. Isso oferece tranquilidade em cenários de aumento de juros ou aperto de crédito.
O que observar
Apesar da solidez, é importante notar que parte do rendimento distribuído ainda depende de receitas não recorrentes, como lucros com vendas de imóveis. O resultado operacional recorrente, ou seja, o que vem apenas dos aluguéis, gira em torno de R$ 0,70 por cota. O restante vem de ganhos eventuais, o que pode gerar volatilidade na distribuição futura se o ritmo de vendas desacelerar.
Além disso, o patrimônio do fundo inclui ativos menores e menos alinhados ao foco logístico, como o Dengo FL (em São Paulo) e o Natura São Paulo. Embora representem uma fatia pequena da receita, sua manutenção no portfólio pode ser questionada por investidores que buscam pureza setorial.
Em resumo, o BTLG11 segue como um dos pilares do segmento de logística na bolsa brasileira. Sua combinação de localização privilegiada, baixa vacância, política de reciclagem ativa e governança transparente o torna um ativo de referência.
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