O Bresco Logística (BRCO11), um dos maiores fundos imobiliários do setor logístico brasileiro, apresenta um cenário de contrastes em seu último relatório. Enquanto celebra a redução da vacância física para 3,8% em agosto – ante 4,5% no mês anterior –, ainda enfrenta o desafio de recompor espaços que serão desocupados nos próximos meses.
A principal novidade positiva foi a locação de 15.553 m² no galpão de Canoas (RS) para a M. Dias Branco, empresa de alimentos com sólida presença no mercado. O contrato, válido por cinco anos, ocupa 47% da área do imóvel e reduz significativamente a ociosidade local. A vacância remanescente no Bresco Canoas é de 17.724 m² (3,7% do total do fundo), com negociações em andamento para parte dessa área.
No entanto, o fundo ainda precisa lidar com avisos prévios de desocupação em outros dois imóveis. No Bresco Embu (SP), a locatária MRO já devolveu as chaves em agosto, liberando 3,8% da área total do portfólio. Já no Bresco Itupeva (SP), a WestRock deve deixar o imóvel em abril de 2026, afetando 3% da área bruta locável. A gestão informa que mantém "conversas iniciais" com potenciais novos inquilinos para esses espaços.
Indicadores financeiros e qualidade do portfólio
Em agosto, o BRCO11 distribuiu R$ 0,87 por cota, o que representa um dividend yield anualizado de 9,4% – um dos mais atraentes do setor. O fundo mantém uma reserva robusta de R$ 1,66 por cota, o que oferece margem de segurança para a manutenção dos rendimentos.
O portfólio é composto por 12 imóveis (472 mil m² totais), com destaque para a qualidade das localizações: 64% são classificados como "last mile" (próximos a centros de consumo) e 33% estão num raio de 25 km da cidade de São Paulo. Onze dos doze galpões possuem padrão construtivo A+, o mais elevado do setor.
A carteira de inquilinos é outro ponto forte, com 83% dos contratos com empresas de grau de investimento (classificação de crédito elevada). Natura (18% da receita), Mercado Livre (14%) e Whirlpool (12%) lideram o quadro de locatários.
Pontos de atenção e contexto
Dois aspectos merecem monitoramento por parte dos investidores. Primeiro, o prazo médio dos contratos é de 4,9 anos, com 19,2% deles vencerem em 2026 – o que exige esforço renovado da equipe comercial no próximo ano.
Segundo, parte expressiva da receita atual (cerca de R$ 2,5 milhões mensais) vem de parcelas não recorrentes da venda do imóvel Bresco São Paulo, operação concluída em 2023. Esse valor, corrigido pelo CDI, será recebido até julho de 2027, mas depois deixará de compor as receitas.
A estratégia de gestão ativa – sem uso de renda mínima garantida (RMG) e com 100% de participação nos imóveis – é vista como positiva por analistas, pois alinha os interesses do gestor aos dos cotistas. O fundo também se destaca pela baixa alavancagem (1,2% do patrimônio), reduzindo riscos em um momento de juros elevados.
Perspectivas e considerações finais
O Bresco Logística ocupa uma posição singular no setor: possui imóveis de qualidade premium, inquilinos solventes e gestão profissional, mas ainda precisa provar sua capacidade de recompor espaços vacantes em um mercado que, embora aquecido, exige competitividade.
Para o investidor, o fundo oferece um yield atrativo e histórico de valorização superior ao IFIX (74,6% desde o IPO contra 19,2% do índice). No entanto, é crucial acompanhar os desdobramentos das negociações em Canoas, Embu e Itupeva, além da gradual redução da receita não recorrente a partir de 2027.
Como em qualquer FII de tijolo, o valor depende da capacidade de gerar renda constante através de locações. O BRCO11 tem os atributos para isso, mas precisará converter oportunidades em contratos firmes para manter seu desempenho.
Deixe um comentário