O principal índice de fundos imobiliários (FIIs) do Brasil, o IFIX, flerta com suas máximas históricas, acumulando uma valorização expressiva em 2025. Para o investidor que ficou de fora, a pergunta é inevitável: será que a festa já acabou? Contudo, uma análise mais atenta do cenário revela que uma combinação de fatores econômicos e regulatórios pode estar apenas começando a preparar o terreno para um novo ciclo de valorização.
O mercado financeiro vive de expectativas, e a principal delas no momento é a trajetória da taxa básica de juros, a Selic. Após um longo período de aperto monetário para controlar a inflação, com a taxa atingindo patamares elevados, o consenso entre analistas é que um ciclo de cortes está no horizonte. E aqui reside a chave para entender o otimismo com os FIIs.
Pense na Selic e nos fundos imobiliários como dois pratos de uma balança. Quando a Selic está alta, o prato da renda fixa fica pesado e atrai a maior parte do dinheiro dos investidores, que buscam segurança e alta rentabilidade. Consequentemente, o prato dos FIIs, que são ativos de renda variável, fica mais leve e seus preços tendem a cair. Quando a Selic começa a cair, a balança se inverte. A renda fixa perde atratividade e os investidores começam a buscar melhores retornos, migrando capital para os FIIs, o que aumenta a demanda por cotas e empurra seus preços para cima.
Historicamente, essa relação é bastante clara. Em ciclos anteriores de queda de juros, como o ocorrido entre 2017 e 2022, o número de investidores em FIIs saltou de pouco mais de cem mil para mais de dois milhões, um crescimento que impulsionou o mercado como um todo. A expectativa é que um movimento semelhante possa ocorrer novamente.
Mesmo com o IFIX em alta, ainda existem oportunidades aparentes. O índice é uma média, mas ao olharmos para os setores, encontramos realidades distintas. Segmentos como o de lajes corporativas e shoppings, que mais sofreram nos últimos anos, ainda negociam com um desconto significativo em relação ao valor patrimonial de seus imóveis. Usando o indicador P/VP (preço sobre valor patrimonial), muitos fundos ainda são negociados abaixo de 1,0; o que, em uma analogia simples, seria como comprar uma nota de R$ 1,00 pagando R$ 0,80 ou R$ 0,90. Enquanto isso, setores como o de galpões logísticos demonstram forte resiliência, com taxas de vacância em mínimas históricas e aluguéis em ascensão.
Nesse contexto, surge a clássica dúvida do investidor: onde focar, em fundos de papel ou de tijolo? Os fundos de papel, que investem em títulos de dívida imobiliária (CRIs), foram as estrelas durante o ciclo de juros altos. Pense neles como os "bancos" do setor imobiliário; eles emprestam dinheiro e ganham com os juros. Com a inflação e a Selic elevadas, seus dividendos se tornaram muito atrativos. No entanto, com a esperada queda dos juros e da inflação, a tendência é que esses rendimentos diminuam, pois seus indexadores (CDI e IPCA) também cairão. O risco aqui, além da compressão dos dividendos, é o de crédito, ou seja, o risco de o devedor não pagar.
Por outro lado, os fundos de tijolo, que são donos dos imóveis físicos, tendem a se beneficiar duplamente da queda de juros. Primeiro, pelo efeito da "balança" que mencionamos, que atrai capital e valoriza as cotas. Segundo, porque juros mais baixos aquecem a economia, o que pode diminuir a vacância dos imóveis e permitir o reajuste dos aluguéis. O risco principal aqui é o da vacância; um imóvel vazio não gera receita, apenas despesa. Contudo, com muitos desses fundos ainda descontados, o cenário de recuperação econômica os coloca em uma posição potencialmente mais favorável para capturar não só a renda dos aluguéis, mas também a valorização dos próprios ativos.
O cenário otimista depende fundamentalmente da queda dos juros, que por sua vez depende do controle da inflação e da responsabilidade fiscal do governo. Monitorar os indicadores macroeconômicos, especialmente a inflação e as decisões sobre a Selic, é crucial. Além disso, há atualmente em tramitação a Medida Provisória 1.303, que discute possíveis mudanças na tributação dos dividendos. A incerteza sobre a regra final pode gerar volatilidade e antecipação de movimentos no mercado. O ano de 2026, por ser eleitoral, também adiciona uma camada de incerteza política, que pode afetar o humor do mercado.
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