O PATL11 (Pátria Logística) encerrou setembro de 2025 com boas notícias para seus cotistas: a vacância física caiu para apenas 2,7%, a menor dos últimos meses, e o fundo segue gerando resultados consistentes. Com a entrada da Shopee no ativo Jundiaí 2 e a renovação do contrato com a Multiterminais no ativo Itatiaia, o fundo demonstra capacidade de manter seu portfólio ocupado, mesmo em um cenário macroeconômico desafiador.
Vacância em queda e novo inquilino
A principal novidade de setembro foi a ocupação total do ativo Jundiaí 2 pela Shopee, que assumiu os 9.177 m² disponíveis. Isso significa que o fundo praticamente zerou a vacância em três dos seus quatro imóveis. Agora, apenas o ativo Ribeirão das Neves apresenta espaços vagos: 4.104 m² (2,7% de vacância física e 6,5% de vacância financeira).
Para contextualizar, a vacância financeira considera o impacto da área vaga sobre a receita potencial do fundo. Ou seja, mesmo com uma pequena área desocupada, o impacto na geração de renda é relativamente baixo. A gestão está trabalhando ativamente para locar essas áreas remanescentes, com negociações em andamento.
Renovação com ajuste de aluguel
Outro ponto importante foi a renovação do contrato com a Multiterminais no ativo Itatiaia. O contrato, que venceria em maio de 2026, foi renovado por mais 10 anos, mas com um ajuste significativo no valor do aluguel: de R$ 11,25/m² (modelo Build-to-Suit, ou BTS) para R$ 5,80/m², refletindo o padrão de mercado para contratos típicos.
Isso significa que a receita desse ativo vai cair pela metade, o que pode parecer negativo à primeira vista. No entanto, essa mudança traz mais previsibilidade e alinha o fundo às condições de mercado, além de estender o prazo médio dos contratos (WALE) de 2,5 para 4,5 anos. Isso é positivo porque reduz o risco de vacância no médio prazo e oferece maior estabilidade aos cotistas.
Resultados financeiros sólidos
Em setembro, o PATL11 gerou uma receita total de R$ 0,65 por cota, resultando em um lucro distribuível de R$ 0,56 por cota. O fundo pagou R$ 0,57 por cota aos investidores, mantendo a consistência dos últimos meses. Vale destacar que o resultado foi impactado positivamente pelo recebimento da primeira parcela da multa de rescisão da SEB (R$ 0,06 por cota), que deixará o ativo Itatiaia em março de 2026.
Mesmo com esse valor não recorrente, o fundo tem gerado resultados robustos. Nos últimos meses, a receita operacional tem ficado acima dos R$ 0,60 por cota, o que abre espaço para um eventual aumento nas distribuições. Por enquanto, a gestão optou por manter a distribuição estável em R$ 0,57 por cota, mas há margem para surpresas positivas no futuro.
Perspectivas
Apesar dos avanços, o PATL11 enfrenta alguns desafios. O principal deles é a saída da SEB do ativo Itatiaia, prevista para março de 2026. Essa desocupação pode elevar a vacância física do fundo de 2,7% para 13,9%, caso a gestão não consiga locar a área até lá. A boa notícia é que a Pátria já contratou a consultoria CBRE para auxiliar na locação e está recebendo visitas de potenciais inquilinos, tanto do setor industrial quanto logístico.
Outro ponto de atenção é a devolução de uma câmara pela Friolog no ativo Ribeirão das Neves, prevista para dezembro de 2025. Isso deve aumentar a vacância temporariamente, mas a gestão está negociando a locação das duas câmaras remanescentes, o que pode mitigar o impacto.
Cenário macroeconômico favorável
O mês de setembro foi positivo para os fundos imobiliários de forma geral. O IFIX (índice que reúne os principais FIIs do Brasil) subiu 3,3%, impulsionado pela melhora nas expectativas inflacionárias e pelo corte de juros nos Estados Unidos. O Federal Reserve reduziu a taxa básica americana em 0,25%, sinalizando mais dois cortes até o fim do ano. Isso tende a aumentar o fluxo de capital para mercados emergentes, incluindo os FIIs brasileiros.
No Brasil, a Selic segue em 15% ao ano, mas a perspectiva é de que os juros comecem a cair em 2026. Isso é importante porque juros mais baixos tornam os FIIs mais atrativos em comparação com a renda fixa. Além disso, o IPCA de agosto ficou negativo, o que pode impactar pontualmente os rendimentos de fundos indexados à inflação, mas não compromete o retorno real no longo prazo.
Vale a pena investir no PATL11?
O PATL11 está em um momento interessante. A vacância está baixa, os resultados são consistentes e o fundo negocia com um desconto de 38% em relação ao valor patrimonial (P/VP de 0,62x). Isso significa que, ao comprar uma cota a R$ 60, o investidor está pagando menos do que o valor real dos imóveis que o fundo possui.
O dividend yield (retorno anualizado com base nos dividendos) está em torno de 11,4% sobre o preço de mercado, o que é atrativo em comparação com outras opções de renda. No entanto, é importante lembrar que o fundo tem alguns desafios pela frente, especialmente a saída da SEB e a necessidade de relocar áreas vagas.
Para quem busca exposição ao setor logístico, o PATL11 pode ser uma opção interessante, mas é fundamental acompanhar de perto as movimentações comerciais e a capacidade da gestão de manter o portfólio ocupado.
Transparência e governança - o erro contábil
Um ponto que merece atenção é a divulgação de um erro contábil nas demonstrações financeiras de 2024. A Vórtx, administradora do fundo, informou que houve uma inconsistência na nota explicativa sobre distribuição de resultados, com um saldo a maior de aproximadamente R$ 4 mil. Embora o valor seja pequeno e todas as distribuições tenham sido pagas corretamente, o episódio reforça a importância de acompanhar a transparência e a governança dos fundos em que se investe.
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