O Pátria Log FII (HGLG11), um dos maiores fundos imobiliários de galpões logísticos do Brasil, encerrou setembro de 2025 com um resultado que reflete tanto a solidez de sua operação quanto os movimentos estratégicos da gestão. O fundo distribuiu R$ 1,10 por cota, mantendo a consistência que vem apresentando ao longo do ano, embora o resultado contábil tenha sido ligeiramente inferior, em R$ 1,09 por cota.
Eventos extraordinários marcam o mês
Setembro foi um mês de ajustes importantes para o HGLG11. O fundo recebeu de forma antecipada uma parcela do aluguel trimestral da Volkswagen no empreendimento de Vinhedo, gerando uma receita extra de aproximadamente R$ 7,2 milhões (equivalente a R$ 0,21 por cota). Esse tipo de adiantamento, embora positivo para o fluxo de caixa, não representa ganho recorrente e deve ser interpretado com cautela pelos investidores.
Por outro lado, a gestão finalizou o pagamento da aquisição do ativo HGLG Goiânia, desembolsando R$ 77,8 milhões. Para viabilizar essa operação, optou por desfazer posições em CRIs e outros fundos imobiliários da carteira, movimento que, curiosamente, gerou um ganho adicional de cerca de R$ 600 mil. Isso significa que a venda desses ativos foi realizada com lucro, o que demonstra uma gestão ativa e atenta às oportunidades.
A estratégia por trás da aquisição de Goiânia
A conclusão da compra do ativo em Goiânia merece destaque. Adquirido inicialmente com um cap rate (taxa de retorno sobre o investimento) de 7,8% e aluguel médio de R$ 20,80 por metro quadrado, o imóvel já apresenta evolução significativa. Passado um ano, o aluguel médio subiu para R$ 23,21 por metro quadrado, com 46% da área já ajustada para uma média de R$ 25,34 por metro quadrado.
A gestão projeta que, até o final de 2026, com a revisão dos contratos restantes, o retorno sobre o custo (yield on cost) possa chegar próximo a 9,5% ao ano. Isso ilustra bem a tese de investimento: comprar ativos com potencial de valorização de receita através de ajustes contratuais e melhorias operacionais.
Vacância baixa
A vacância física do fundo caiu para 2,9% em setembro, um patamar bastante saudável quando comparado à média do mercado logístico brasileiro (que gira em torno de 7,45% para ativos de alta qualidade). Essa redução foi impulsionada pela entrada da Zeta Log no ativo de São José dos Campos ao final de agosto.
No entanto, a gestão já mapeia algumas saídas para os próximos meses. Em outubro, espera-se a saída da Westwing do empreendimento Syslog, com entrada simultânea da Shineducs, mantendo o imóvel totalmente locado. Já em novembro, estão previstas as saídas da Exito e Roja (também do Syslog) e da Plastic Omnium (do ativo São José). Com essas movimentações, a projeção é que a vacância suba para 3,3% até o fim do ano, ainda assim um nível confortável.
Desenvolvimento em ritmo acelerado
O empreendimento em Simões Filho, na região metropolitana de Salvador, está praticamente pronto. Com 97,4% de avanço físico, o galpão já recebeu o Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros (AVCB) e o Habite-se, documentos essenciais para início das operações. As vistorias para entrega ao locatário já foram agendadas.
Há apenas uma pendência relacionada a uma contenção que sofreu deslizamento e ainda está em análise técnica, mas isso não impede a entrega do galpão principal. Esse ativo representa um investimento de aproximadamente R$ 265 milhões e, quando plenamente operacional, deve contribuir significativamente para a receita do fundo.
Alavancagem sob controle
O HGLG11 encerrou setembro com 12,1% de alavancagem financeira sobre o patrimônio líquido (ou 14,3% se considerada a dívida contraída via SPE, uma estrutura societária específica). Esse nível de endividamento é considerado saudável para um fundo em fase de crescimento e desenvolvimento de novos ativos.
A gestão acompanha ativamente a evolução da dívida e projeta uma trajetória de desalavancagem progressiva nos próximos anos. Vale lembrar que parte dessa dívida está atrelada a CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários) com prazos longos e taxas atreladas ao IPCA, o que oferece previsibilidade e proteção contra a inflação.
Captação de R$ 2 bilhões em andamento
Um dos movimentos mais significativos do momento é a 10ª emissão de cotas do HGLG11, que visa captar até R$ 2 bilhões. O período de exercício do direito de preferência para os cotistas atuais encerrou-se em 14 de outubro, e o período de subscrição de sobras e montante adicional seguiu até 22 de outubro.
Essa captação expressiva indica a intenção da gestão de acelerar o crescimento do portfólio, seja através de novas aquisições, desenvolvimento de empreendimentos ou otimização da estrutura de capital. Para os cotistas, é importante acompanhar como esses recursos serão alocados e qual o impacto esperado na geração de renda.
Diversificação e qualidade
O HGLG11 conta atualmente com 28 ativos distribuídos por seis estados brasileiros, totalizando aproximadamente 1,6 milhão de metros quadrados de área bruta locável (ABL). A carteira é bem diversificada, com forte presença no estado de São Paulo (68,1% do portfólio) e participações relevantes em Minas Gerais, Rio de Janeiro, Bahia, Goiás e região Sul.
Os principais inquilinos incluem gigantes como Mercado Livre (13% da receita), Volkswagen (8%), Electrolux (4%), Shopee (4%) e Decathlon (4%). Essa diversificação de locatários reduz o risco de concentração e oferece maior estabilidade à receita.
O prazo médio ponderado dos contratos (WALE) está em 4,4 anos, o que garante previsibilidade de receita no médio prazo. Além disso, 85% dos contratos são indexados ao IPCA, oferecendo proteção contra a inflação.
O lado não tão bom assim
Apesar dos números positivos, alguns aspectos merecem atenção dos investidores. O ativo São José dos Campos, por exemplo, apresenta vacância persistente acima de 15%, reflexo de sua tipologia industrial mais antiga (pé-direito baixo, sem doca elevada). A gestão já contratou a CBRE para comercialização e trabalha em um projeto de construção de aproximadamente 50 mil metros quadrados de galpões classe A no terreno remanescente.
Outro ponto é que, com a distribuição de R$ 1,10 por cota em setembro (ligeiramente acima do resultado de R$ 1,09), o fundo utilizou parte de sua reserva acumulada, que agora está em R$ 0,49 por cota. Isso não representa um problema imediato, mas é importante monitorar se essa prática se tornará recorrente.
Perspectivas
O HGLG11 se consolida como uma opção robusta para investidores que buscam exposição ao setor logístico brasileiro. Com vacância baixa, portfólio diversificado, inquilinos de qualidade e gestão ativa, o fundo apresenta fundamentos sólidos.
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