O FATN11 encerrou agosto de 2025 com números que merecem atenção. Enquanto muitos fundos de lajes corporativas seguem em ritmo de cruzeiro, o BRC Renda Corporativa registrou um salto de 9,64% na receita de locação em relação a julho. Para colocar em perspectiva, essa foi a maior variação mensal recente do fundo, e o principal responsável por esse desempenho tem nome e endereço: Edifício Brasílio Machado, na Vila Olímpia.
O Brasílio Machado ganha tração
Se você acompanha o FATN11, sabe que o Edifício Brasílio Machado é uma aposta estratégica do fundo. Em agosto, essa aposta começou a mostrar resultados concretos. A ocupação do prédio saltou de 35,31% para 64,49% em apenas um mês. Isso significa que dez conjuntos iniciaram seus contratos de locação: 21A, 21B, 22A, 31B, 91, 101, 102, 111A e 112.
Não é pouca coisa. Estamos falando de quase 30 pontos percentuais de ocupação adicional em um único mês, em um edifício que representa cerca de 23% da área total do fundo (7.966m² de ABL). O impacto direto? A receita de locação do FATN11 passou de R$ 3,93 milhões em julho para R$ 4,31 milhões em agosto.
Vale destacar que o fundo segue sua estratégia de adquirir os conjuntos do Brasílio Machado de forma gradual, via parceria com o FII Oxigênio. Em agosto, foi concluída a aquisição do conjunto 32B, somando 158m² ao portfólio. A área total do fundo agora é de 34.718m², distribuída em 119 lajes corporativas.
Ocupação em alta, vacância mínima
Fora do Brasílio Machado, o portfólio do FATN11 segue praticamente cheio. A taxa de ocupação geral do fundo está em 98,24%, com apenas um conjunto vago: o 151 do Edifício Business Center, que passou por transição de locatário. A boa notícia é que já há prospecção em andamento, com previsão de novo contrato para outubro.
Outro movimento interessante foi a migração de inquilinos dentro do próprio portfólio. Os locatários dos conjuntos 133 e 134 do Business Center Jardins se mudaram para o Brasílio Machado (conjuntos 51 e 52A). Isso mostra que o fundo está conseguindo reter clientes, oferecendo opções dentro da própria carteira. E mais: os conjuntos que ficaram vagos no Business Center Jardins já têm novos contratos formalizados, com início em outubro.
Distribuição mantida, mas caixa exige atenção
O FATN11 manteve a distribuição de R$ 0,80 por cota em agosto, mesmo patamar de julho. Isso representa um dividend yield anualizado de cerca de 11,6% sobre o valor patrimonial da cota (R$ 98,41). No entanto, o relatório traz uma novidade importante sobre a gestão de caixa.
A administradora está em tratativas finais para a venda de mais um ativo e negociando o pagamento de parte das obras a prazo, em vez de desembolsar caixa. O objetivo é claro: garantir recursos para honrar as amortizações do CRI sem comprometer a distribuição de dividendos. Segundo o relatório, há caixa suficiente para suportar as obrigações por cerca de dez meses a partir de setembro.
Essa é uma informação relevante. O FATN11 tem dois CRIs em carteira, e o primeiro já está em fase de amortização desde setembro de 2024. A parcela mensal gira em torno de R$ 620 mil a R$ 640 mil, e o segundo CRI começará a amortizar em outubro de 2025. Embora as amortizações não impactem diretamente a distribuição de dividendos, elas consomem caixa que poderia ser usado para novas aquisições ou obras.
A estratégia de vender ativos e renegociar pagamentos faz sentido nesse contexto. O fundo está priorizando a manutenção da distribuição enquanto ajusta sua estrutura de capital. A alavancagem, aliás, caiu de 11,23% para 10,83% do patrimônio líquido, mostrando que a gestão está no caminho certo.
Despesas sobem, mas nada alarmante
As despesas do fundo subiram 6,58% em agosto, o que representa cerca de R$ 70 mil a mais que julho. O principal motivo foram as corretagens pagas em transições de locatários. É importante lembrar que, em muitos casos, as multas rescisórias cobrem essas corretagens, mas pode haver um descasamento temporal entre o pagamento e o recebimento.
Outro ponto que pesou foi o aumento nos custos de securitização (o serviço da dívida do CRI), que passou de R$ 309 mil em julho para R$ 342 mil em agosto. Isso ocorre porque os juros do CRI são calculados com base nos dias úteis do mês, e agosto teve mais dias úteis que julho.
No geral, as despesas representaram 23% da receita operacional bruta, um patamar controlado. O resultado operacional cresceu 3,48%, chegando a R$ 3,69 milhões.
Liquidez cai, mas base de cotistas cresce
Um ponto que chamou atenção foi a queda de 41% no volume negociado em agosto, que passou de R$ 41,2 milhões em julho para R$ 24,2 milhões. Ainda assim, o volume ficou cerca de 30% acima da média dos últimos 12 meses, o que sugere que julho foi um mês atipicamente forte, e não que agosto tenha sido fraco.
A base de cotistas, por outro lado, segue em expansão. O fundo encerrou agosto com 22.040 cotistas, um crescimento de 5% em relação a julho e de quase 15% em relação a junho. Isso é positivo, pois indica que o FATN11 está atraindo novos investidores, o que tende a melhorar a liquidez no médio prazo.
O que esperar daqui para frente?
O Ed. Brasílio Machado está ganhando corpo e deve continuar contribuindo para o crescimento da receita nos próximos meses. Há ainda conjuntos a serem adquiridos no edifício (até fevereiro de 2026), o que pode trazer novos impulsos.
Por outro lado, a gestão de caixa será um ponto a acompanhar de perto. As amortizações do CRI vão consumir recursos, e a capacidade do fundo de manter a distribuição dependerá da eficiência na reciclagem de ativos e na captação de novos recursos. A venda de ativos e a renegociação de pagamentos são sinais de que a administradora está atenta a esse desafio.
Outro aspecto a observar é a recolocação das lajes que passaram por transição. O histórico do fundo mostra que o prazo médio de recolocação é de 13 dias, o que é excelente. Se essa agilidade se mantiver, a vacância deve permanecer baixa.
Por fim, vale ficar de olho nos reajustes contratuais. Agosto teve apenas dois contratos reajustados, bem menos que julho (11 contratos). Isso significa que a contribuição dos reajustes para a receita foi menor neste mês, mas deve voltar a crescer nos próximos, já que cerca de 13% dos contratos vencem em 2026 e 24% em 2027.
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