Com base nos relatórios gerenciais do FII TG Ativo Real (TGAR11) referentes a janeiro, fevereiro e março de 2025, apresento um resumo das principais informações:
**Resumo Geral:**
O FII TG Ativo Real (TGAR11) é um fundo imobiliário de gestão ativa com foco em ativos imobiliários e financeiros imobiliários, principalmente em projetos de desenvolvimento residencial. O fundo distribuiu R$ 1,00 por cota em cada um dos meses de janeiro, fevereiro e março de 2025.
**Cenário Macroeconômico e Perspectivas:**
O gestor destaca a influência de políticas econômicas nos EUA, como o "tarifaço" de Trump, que podem impactar o crescimento e a inflação globalmente. No Brasil, o cenário é marcado por elevação da taxa Selic para conter a inflação, embora o Comitê de Política Monetária (Copom) do Banco Central sinalize ajustes de menor magnitude nas próximas reuniões, caso o cenário evolua conforme o previsto. Em março, o Ibovespa e o IFIX apresentaram valorização, refletindo a entrada de capital estrangeiro e a expectativa de manutenção da isenção tributária para FIIs e Fiagros.
**Desempenho e Distribuição:**
Houve uma valorização de 15,04% nas cotas negociadas em bolsa em março, impulsionada pela distribuição de R$ 1,00 por cota, o que correspondeu a um dividend yield (DY) mensal de 1,09%. A distribuição acumulada nos últimos 12 meses foi de R$ 13,90 por cota, equivalente a um DY de 14,14%. Importante notar que, embora o DY mensal tenha se mantido estável em R$1,00 de janeiro a março, o DY anualizado apresentou flutuações importantes.
**Carteira de Ativos:**
A carteira do fundo é diversificada e composta por diferentes tipologias de ativos imobiliários: carteira de recebíveis (equity performado), equity em desenvolvimento, crédito, ativos de bolsa, landbank, imóvel para renda e shopping. A maior parte do patrimônio líquido está alocada na carteira de recebíveis (equity performado). Em março, a classe de equity foi responsável pela maior parte das receitas do fundo (73,10%), seguida pela classe de crédito (12,22%). Em janeiro e fevereiro a classe equity também foi a maior responsável pelas receitas, representando 78,99% e 77,86%, respectivamente, enquanto o crédito representou 16,30% e 17,31%, respecitvamente.
**Monitoramento de Ativos e Operações:**
Em março, o fundo realizou a venda de 12 operações de crédito no valor de R$ 68,81 milhões e adquiriu duas novas operações no valor de R$ 11,01 milhões. Em fevereiro, foram vendidas 3 operações de crédito no valor de R$ 25,12 milhões e adquiridas outras 3 no valor de R$ 14,94 milhões. Em janeiro, houve a aquisição de uma operação no valor de R$ 7,79 milhões e a venda de outra no valor de R$ 20,02 milhões.
A inadimplência acumulada das carteiras de urbanismo, incorporação e multipropriedade permaneceram em níveis controlados. Houve um aumento nas vendas de urbanismo em fevereiro, com a comercialização de 226 unidades, enquanto em março foram comercializadas 192 unidades. As vendas de multipropriedade somaram R$ 9,07 milhões de VGV em fevereiro e R$ 8,15 milhões em março, provenientes principalmente do Aqualand.
**Comentários do Gestor e Perspectivas:**
O gestor destaca a resiliência do fundo, tanto em termos de portfólio quanto de estratégia, e a oportunidade para investidores que buscam capturar valor em ativos descontados com um carrego positivo, ou seja, ativos que sejam descontados do seu valor patrimonial e que tenham geração de caixa positiva. A gestão estima que, para o 1º semestre de 2025, o rendimento se situe entre R$ 0,90 e R$ 1,10 por cota. No relatório de fevereiro a gestão comentou o objetivo de destacar melhor o perfil de risco do fundo com a criação da categoria "Carteira de Recebíveis Equity Performado" e informou que, dos 164 ativos de equity, 124 já estão incluídos nessa nova categoria.
**Considerações:**
A valorização da cota em março reverteu as quedas dos meses anteriores e demonstra potencial de recuperação do fundo. A manutenção da distribuição de R$ 1,00 por cota e o DY anualizado consistente indicam a capacidade do fundo em gerar renda para os cotistas. As movimentações estratégicas na carteira de crédito visam otimizar o retorno e o perfil de risco do fundo. O lançamento de novos empreendimentos e o sucesso nas vendas demonstram a capacidade do fundo em identificar e aproveitar oportunidades de investimento no mercado imobiliário.
**Mudanças e Tendências:**
Comparando com o relatório de fevereiro, houve uma redução no número total de ativos, de 216 em fevereiro para 210 em março. Houve também uma alteração na composição da carteira de crédito, com a venda de algumas operações e a aquisição de outras. Houve uma redução na inadimplência acumulada da carteira de incorporação, de 2,91% em fevereiro para 3,14% em março. Março apresentou um retorno total no mês de 15,04% enquanto fevereiro apresentou pequeno retorno de 0,65%, demonstrando resiliência importante do portfólio.
**Novas Decisões e Eventos:**
O destaque para o mês de março é a elevação da taxa Selic e o aumento do preço do diesel, o que pode pressionar a inflação nos próximos meses. Em março houve também a apresentação da minuta do projeto de lei pelo governo, com o objetivo de manter a isenção tributária dos FIls e Fiagros.
Espero que este resumo seja útil para sua análise do FII TG Ativo Real (TGAR11).