Análise do Informe Trimestral do Patria Malls Fundo de Investimento Imobiliário (PÁTRIA MALLS, BTML11)
Este relatório analisa o informe trimestral do Patria Malls Fundo de Investimento Imobiliário, com base no relatório de competência 2/2025 (data de encerramento do trimestre 30/06/2025) e comparando-o com os relatórios anteriores de 1/2025 (31/03/2025), 4/2024 (31/12/2024) e 3/2024 (30/09/2024). O fundo é classificado como FII de Mandato de Renda, Segmento de Atuação Shoppings, e Tipo de Gestão Ativa.
1. Resumo das informações mais importantes do relatório principal (Competência 2/2025)
Composição da carteira:
O fundo Patrial Malls, com o ticker BTML11, investe primariamente em shoppings Centers para renda. Atualmente, a carteira é composta por doze imóveis acabados para renda, sendo eles: Maceió Shopping, Shopping Tacaruna, Shopping Suzano, Shopping Park Sul, Shopping Park Lagos, Boulevard Shopping Feira, Shopping Taboão, Shopping Madureira, Campinas Shopping, Caxias Shopping e Shopping Metropolitano Barra. Alguns destes empreendimentos são participações em frações ideais.
Além dos imóveis físicos, o fundo possui outros ativos financeiros, destacando-se:
- Cotas de outros Fundos de Investimento Imobiliário (FII): VISC11 (R$ 13.934.812,56) e BTML11 (o próprio fundo, R$ 126.320.604,80). A presença de BTML11 na carteira de FIIs é incomum para um FII que deveria investir primariamente em outros ativos, o que pode indicar alguma operação interna ou rebalanceamento estratégico.
- Cotas de Sociedades: DGBZIBEN PARTICIPAÇÕES LTDA. (R$ 5.331.882,57), SDT3 CENTRO COMERCIAL LTDA (R$ 1,00) e VÉRTICO BAURU EMPREENDIMENTO IMOB. (R$ 91.455.000,00).
- Outros Ativos Financeiros: Principalmente Títulos do Tesouro Nacional (LFT e LFT COMPROMISSADA), totalizando R$ 61.896.219,71, além de Disponibilidades de R$ 17.261,60. Estes são classificados como ativos mantidos para as necessidades de liquidez.
Informações sobre vacância e inadimplência:
- Maceió Shopping: 0,0000% de vacância e 2,0000% de inadimplência.
- Shopping Tacaruna: 4,0000% de vacância e 3,0000% de inadimplência.
- Shopping Suzano: 5,0000% de vacância e 0,0000% de inadimplência.
- Shopping Park Sul: 14,0000% de vacância e 14,0000% de inadimplência. Este é o imóvel com as maiores taxas.
- Shopping Park Lagos: 5,0000% de vacância e 4,0000% de inadimplência.
- Boulevard Shopping Feira: 0,0000% de vacância e 0,0000% de inadimplência.
- Shopping Taboão: 0,0000% de vacância e 2,0000% de inadimplência.
- Shopping Madureira: 6,0000% de vacância e 9,0000% de inadimplência.
- Campinas Shopping, Caxias Shopping e Shopping Metropolitano Barra: Apresentam 0,0000% de vacância e 0,0000% de inadimplência. Note que Campinas Shopping tem 20% de fração ideal, Caxias Shopping 17,5% e Shopping Metropolitano Barra 20%.
Resultados contábeis e financeiros resumidos:
- O resultado contábil trimestral líquido foi de R$ 103.630.782,65.
- O resultado financeiro trimestral líquido foi de R$ 62.309.297,44.
- As receitas de aluguéis das propriedades para investimento (financeiro) foram de R$ 60.986.701,36.
- As receitas de juros de aplicações financeiras (financeiro) foram de R$ 6.665.667,34.
- Houve um resultado líquido negativo de - R$ 5.175.988,34 de ativos imobiliários representados por TVMs (financeiro).
- As despesas com taxa de administração (financeiro) foram de R$ 3.486.477,19.
Distribuição de rendimentos:
- O resultado financeiro líquido acumulado no trimestre/semestre corrente foi de R$ 62.309.297,44.
- O percentual mínimo de 95% do resultado financeiro líquido acumulado a ser distribuído foi de R$ 59.193.832,57.
- Os rendimentos declarados totalizaram R$ 60.974.557,16.
- A porcentagem do resultado financeiro líquido declarado foi de 97,8579%, indicando que o fundo distribuiu acima do mínimo legal de 95%.
- Rendimentos pagos antecipadamente durante o trimestre/semestre foram de R$ 50.854.030,64.
- O rendimento líquido a pagar remanescente no encerramento do trimestre/semestre foi de R$ 10.120.526,52.
2. Análise comparativa com os relatórios anteriores
Mudanças na titularidade e CNPJ do Fundo:
- No relatório atual, o nome do fundo é "Patria Malls Fundo de Investimento Imobiliário - Responsabilidade Limitada". Nos relatórios anteriores (1/2025, 4/2024 e 3/2024), o nome era "GENIAL MALLS FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO". O CNPJ do Fundo/Classe (26.499.833/0001-32) e o Código ISIN (BRMALLCTF007) permanecem os mesmos em todos os relatórios, indicando uma mudança de nome ou gestão, mas não de entidade legal. O administrador, BANCO GENIAL S.A., e seu CNPJ também permanecem os mesmos.
Quantidade de cotas emitidas:
- A quantidade de cotas emitidas se manteve em 12.975.034,00 no relatório atual e no anterior de 1/2025. No relatório referente a 4/2024 e 3/2024, a quantidade era de 12.972.967,00, o que sugere uma pequena emissão ou ajuste no período entre 30/09/2024 e 31/12/2024.
Composição da carteira de imóveis (ativos imobiliários):
- A lista dos shoppings (Maceió Shopping, Shopping Tacaruna, Shopping Suzano, Shopping Park Sul, Shopping Park Lagos, Boulevard Shopping Feira, Shopping Taboão, Shopping Madureira, Campinas Shopping, Caxias Shopping, Shopping Metropolitano Barra) permanece inalterada em todos os relatórios analisados. Não houve aquisições ou alienações de terrenos ou imóveis acabados para renda reportados nos períodos.
Vacância e Inadimplência:
- As porcentagens de vacância e inadimplência para cada shopping permaneceram as mesmas em todos os relatórios analisados (competências 2/2025, 1/2025, 4/2024 e 3/2024). Isso sugere estabilidade nas condições de ocupação e pagamento dos aluguéis para esses imóveis ao longo dos trimestres.
Ativos financeiros:
- FIIs: O valor investido em VISC11 variou. No relatório atual (2/2025), é de R$ 13.934.812,56, representando um aumento em relação aos R$ 13.050.105,24 reportados nos relatórios 1/2025 e 4/2024. O relatório 3/2024 apresentou um valor maior, R$ 17.232.484,50. O valor em BTML11 (o próprio fundo) permaneceu constante em R$ 126.320.604,80 em todos os relatórios disponíveis, o que continua a ser um ponto de atenção, pois um FII geralmente não detém cotas do próprio fundo em montantes significativos.
- Cotas de Sociedades: Os valores para as cotas de DGBZIBEN PARTICIPAÇÕES LTDA. (R$ 5.331.882,57) e SDT3 CENTRO COMERCIAL LTDA (R$ 1,00) permaneceram inalterados em todos os relatórios. Já o valor de VÉRTICO BAURU EMPREENDIMENTO IMOB. aumentou de R$ 91.455.000,00 no relatório atual (2/2025) e 1/2025 para R$ 81.960.754,58 nos relatórios 4/2024 e 3/2024, indicando uma reavaliação ou ajuste no valor de sua participação.
- Outros Ativos Financeiros (TESOURO NACIONAL): A composição e os valores de Títulos do Tesouro Nacional (LFT, LFT COMPROMISSADA, LTN COMPROMISSADA, NTN COMPROMISSADA) variaram significativamente entre os trimestres. No relatório atual (2/2025), o total em títulos públicos é de R$ 61.896.219,71. No período anterior (1/2025), era de R$ 65.296.590,73, e no período 4/2024, também R$ 65.296.590,73. Já no relatório 3/2024, o total é de R$ 70.737.232,94. Essa variação indica a gestão ativa da liquidez do fundo.
Resultados contábeis e financeiros:
- Resultado Contábil Trimestral Líquido: Permaneceu o mesmo em R$ 103.630.782,65 para os relatórios 2/2025 e 1/2025. No relatório 3/2024 (que é trimestral e não acumulado), o valor foi de R$ 26.646.255,83.
- Resultado Financeiro Trimestral Líquido: Permaneceu o mesmo em R$ 62.309.297,44 para os relatórios 2/2025 e 1/2025. No relatório 3/2024 (trimestral e não acumulado), foi de R$ 30.358.237,17.
- Receitas de aluguéis das propriedades para investimento (financeiro): Constantes em R$ 60.986.701,36 para os dois relatórios mais recentes (2/2025 e 1/2025). No relatório 3/2024, foi de R$ 29.167.382,95. A constância nos dois relatórios mais recentes é esperada, pois o relatório de junho de 2025 acumula os resultados do primeiro semestre.
- Receitas de juros de aplicações financeiras (financeiro): Constantes em R$ 6.665.667,34 para 2/2025 e 1/2025. Em 3/2024 foi de R$ 3.493.726,14.
- Taxa de administração (financeiro): Em 2/2025 e 1/2025 foi de R$ 3.486.477,19. Em 3/2024 foi de R$ 1.838.691,64. O aumento é esperado devido ao acúmulo semestral.
Distribuição de rendimentos:
- O percentual do resultado financeiro líquido declarado manteve-se em 97,8579% nos relatórios 2/2025 e 1/2025. Em 3/2024, o percentual foi de 100,8497%. Isso indica que o fundo consistentemente distribui acima dos 95% exigidos por lei.
- Os rendimentos declarados acumulados para o semestre (2/2025 e 1/2025) foram de R$ 60.974.557,16. No relatório 3/2024, os rendimentos declarados foram de R$ 30.616.202,12.
- Os rendimentos pagos antecipadamente durante o semestre (2/2025 e 1/2025) foram de R$ 50.854.030,64. No relatório 3/2024, os rendimentos pagos antecipadamente foram de R$ 20.497.287,86.
- O rendimento líquido a pagar remanescente ao final do trimestre/semestre tem se mantido em um patamar semelhante: R$ 10.120.526,52 para 2/2025 e 1/2025, e R$ 10.118.914,26 para 3/2024. Isso sugere uma gestão de caixa para manter um valor a ser distribuído no final do período.
Em síntese, os relatórios mostram uma continuidade na composição da carteira de imóveis e nas taxas de vacância/inadimplência. A principal mudança identificada foi a alteração do nome do fundo e a variação nos valores de investimentos em outros FIIs e títulos de Tesouro Nacional, refletindo o gerenciamento da liquidez e da alocação de ativos financeiros. Os resultados financeiros e a política de distribuição de rendimentos se mantiveram consistentes com o objetivo do fundo de renda.