Análise do Fundo JS REAL ESTATE MULTIGESTÃO FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO - Responsabilidade Limitada (JSRE11)
As informações a seguir referem-se ao relatório de competência 07/2025, com comparações aos relatórios de 06/2025, 05/2025 e 04/2025.
Resumo das informações mais importantes do relatório principal (07/2025):
-Estimativa de rendimento por cota: O fundo tem Rendimentos a distribuir de R$ 9.968.317,44 e Quantidade de cotas emitidas de 20.767.328,00. Isso resulta em aproximadamente R$ 0,48 por cota a ser distribuído.
-Taxas a pagar: A taxa de administração a pagar é de R$ 1.218.122,83. Não há taxa de performance a pagar.
-Relação entre o passivo e o patrimônio líquido (Índice de endividamento): O passivo total é de R$ 146.232.300,53 e o patrimônio líquido é de R$ 2.117.083.246,23. O índice de endividamento é de aproximadamente 6,91%, o que é considerado conservador (abaixo de 20%).
-Relação entre os ativos e o patrimônio líquido (Índice de alavancagem financeira): O ativo total é de R$ 2.263.315.546,76 e o patrimônio líquido é de R$ 2.117.083.246,23. O índice de alavancagem financeira é de aproximadamente 1,07. Este valor está dentro do intervalo considerado conservador (entre 1 e 2).
-Relação entre os ativos e os passivos (Índice de solvência geral): O ativo total é de R$ 2.263.315.546,76 e o passivo total é de R$ 146.232.300,53. O índice de solvência geral é de aproximadamente 15,48. Este valor é excelente (bem acima de 3).
-Desempenho financeiro: A Rentabilidade Efetiva Mensal foi de 0,4728%, composta por Rentabilidade Patrimonial de 0,0020% e Dividend Yield de 0,4708%. O Valor Patrimonial das Cotas é de R$ 101,942977.
-Composição da carteira e alterações significativas: A maior parte do investimento (R$ 2.208.402.467,00) está em Imóveis para Renda Acabados. Há também R$ 9.931.508,81 em Cotas de Fundo de Investimento Imobiliário (FII). Liquidez mantida em R$ 31.470.675,01, majoritariamente em Títulos Públicos (R$ 31.460.675,00).
-Liquidez do fundo: O total mantido para necessidades de liquidez aumentou para R$ 31.470.675,01.
Análise comparativa com os relatórios anteriores:
-Número de cotistas: Houve uma diminuição no número total de cotistas. Em 04/2025 eram 89.624, em 05/2025 89.707 (aumento), em 06/2025 88.749 (redução) e em 07/2025, o número de cotistas foi de 87.365. Apesar de uma pequena oscilação positiva em 05/2025, a tendência mais recente é de declínio no número de cotistas.
-Estimativa de rendimento por cota: O valor de rendimentos a distribuir (R$ 9.968.317,44) tem se mantido constante nos quatro meses analisados, resultando em um rendimento por cota estável de aproximadamente R$ 0,48.
-Taxa de administração a pagar em relação ao patrimônio líquido: O percentual da despesa com taxa de administração em relação ao PL foi de 0,0458% (04/2025), 0,0518% (05/2025), 0,0490% (06/2025) e 0,0575% (07/2025). Observa-se um aumento nesta despesa no mês mais recente.
-Rentabilidade Efetiva Mensal e Dividend Yield:
-Rentabilidade Efetiva Mensal apresentou variações: 0,6072% (04/2025), 0,4984% (05/2025), 0,3736% (06/2025) e 0,4728% (07/2025).
-Dividend Yield tem sido consistentemente próximo de 0,47% nos quatro meses (0,4705% em 04/2025, 0,4705% em 05/2025, 0,4704% em 06/2025 e 0,4708% em 07/2025), indicando estabilidade na distribuição de rendimentos em relação ao valor patrimonial da cota.
-Rentabilidade Patrimonial do mês teve variações: 0,1367% (04/2025), 0,0279% (05/2025), -0,0968% (06/2025) e 0,0020% (07/2025). Em 06/2025, houve uma rentabilidade patrimonial negativa, que se recuperou para um valor ligeiramente positivo em 07/2025.
-Liquidez do Fundo: O total mantido para necessidades de liquidez apresentou um aumento significativo em 07/2025 (R$ 31.470.675,01) em comparação com os meses anteriores (R$ 10.073.622,89 em 04/2025, R$ 10.333.156,48 em 05/2025 e R$ 18.665.614,10 em 06/2025). Esse aumento é predominantemente devido a um maior volume em Títulos Públicos.
-Composição da Carteira: O valor investido em Cotas de Fundos de Investimento Imobiliário (FII) diminuiu de R$ 22.720.387,08 em 04/2025, R$ 22.905.568,65 em 05/2025, R$ 23.185.348,68 em 06/2025 (pico) para R$ 9.931.508,81 em 07/2025. Isso representa uma realocação substancial de recursos para fora desta categoria. Notavelmente, em 05/2025 e 04/2025, havia investimentos em Certificado de Recebíveis Imobiliários "CRI" que somavam R$ 9.846.705,22 e R$ 9.884.552,52 respectivamente, e que não aparecem mais em 06/2025 e 07/2025 na carteira, enquanto a categoria "Outros Valores Mobiliários" continua zerada nestes meses. O valor de Imóveis para Renda Acabados também aumentou ligeiramente de R$ 2.208.242.454,50 (06/2025) para R$ 2.208.402.467,00 (07/2025), não sendo uma mudança vultosa.
-Valores a Receber por Aluguéis: Este item flutuou: R$ 13.777.797,87 (04/2025), R$ 13.803.735,46 (05/2025), R$ 12.934.447,70 (06/2025), e R$ 13.065.247,91 (07/2025). Houve uma queda em 06/2025 seguida de uma pequena recuperação em 07/2025, mas ainda abaixo dos níveis de 04/2025 e 05/2025.
-Obrigações por aquisição de imóveis: Permaneceu estável em R$ 135.000.000,00 nos quatro meses.