O relatório de abril de 2025 do fundo imobiliário ALZR11 (Alianza Trust Renda Imobiliária FII) apresenta diversas informações relevantes sobre o desempenho e as estratégias do fundo.
Um evento importante foi o desdobramento das cotas na base de 1 para 10, visando aumentar a liquidez e atrair novos investidores. Consequentemente, o contrato com o formador de mercado foi rescindido, o que a gestão vê como um movimento positivo para aumentar a eficiência e o resultado futuro do fundo. Os dados do relatório são apresentados já considerando o desdobramento.
Em relação aos rendimentos, o valor distribuído em abril foi de R$ 0,082/cota, com uma reserva de lucros remanescente de R$ 0,009/cota. A gestão projeta uma distribuição entre R$ 0,079 e R$ 0,081/cota por mês para o primeiro semestre de 2025, considerando apenas os recebimentos de aluguéis e a aplicação do caixa, sem incluir possíveis resultados de vendas de ativos.
A posição de caixa e valores mobiliários totalizou R$ 185 milhões, representando 15% do patrimônio líquido. O fundo possui 23 imóveis diversificados, com 153.311 cotistas.
O relatório detalha o fluxo de caixa projetado, incluindo as parcelas futuras a pagar pelas aquisições de ativos, como Decathlon Morumbi (parcela de R$ 24,15 milhões), CDBs Ana Rosa e Morumbi (parcelas semestrais de R$ 15 milhões cada), CD Mercado Livre (parcela de R$ 5 milhões, sujeita a condições), e Assaí Rio de Janeiro e Guarujá (parcelas de até R$ 10 milhões e um total de até R$ 39,7 milhões, respectivamente, sujeitas a condições).
Há também parcelas futuras a receber pelas vendas de ativos, como IPG (R$ 3,0 milhões em julho de 2025 e R$ 14,5 milhões em parcelas mensais corrigidas pelo IPCA), Aptiv (R$ 4,0 milhões em julho de 2025 corrigidos pelo IPCA e até R$ 1,0 milhão como complemento de preço, sujeito a condições), e Santillana (recebimento da renda de locação por 30 meses simultaneamente ao recebimento das parcelas do saldo de venda).
O relatório apresenta um cronograma detalhado dos CRIs, indicando os valores a serem pagos entre 2025 e 2041, totalizando R$ 498,9 milhões. A estrutura de capital e os indicadores de solvência mostram um patrimônio líquido de R$ 1.273 milhões, obrigações por CRIs de R$ 485,9 milhões e obrigações por aquisição de imóveis de R$ 54,1 milhões.
A carteira de imóveis permanece com ocupação de 100%, com contratos de locação classificados como atípicos. A diversificação é demonstrada em gráficos de pizza que segmentam os aluguéis por empreendimento, localização, classe dos imóveis e setores de atuação dos locatários.
Em comparação com o relatório de março de 2025, houve uma diminuição no volume médio diário de negociação das cotas, de R$ 1,4 milhão para R$ 3,1 milhões. O número de cotistas aumentou ligeiramente, de 152.691 para 153.311. No relatório de março, a gestão estimava um lucro contábil extraordinário de aproximadamente R$ 10,3 milhões com a alienação do imóvel Santillana, e projetava um incremento de Lucro Caixa adicional ao Fundo de R$ 0,077/cota no primeiro mês e, posteriormente, um incremento médio de aproximadamente R$ 0,031/cota por mês pelos 39 meses subsequentes. Em abril, esses números mudaram, com um incremento projetado de R$ 0,008/cota no primeiro mês e um incremento médio de aproximadamente R$ 0,003/cota por mês nos 39 meses seguintes. O relatório de abril também incluiu o imóvel Assaí de Guarujá na lista de ativos do fundo, o que não constava no relatório de março.
Comparando com o relatório de fevereiro de 2025, o patrimônio líquido apresentou um leve aumento, de R$ 1.268.382 para R$ 1.273.443. A relação entre obrigações futuras e patrimônio líquido também teve um pequeno aumento, de 42,5% para 42,4%. A projeção de rendimentos para o primeiro semestre de 2025 foi mantida entre R$ 0,79 e R$ 0,81/cota por mês. O volume médio diário de negociação diminuiu de R$ 1,5 milhão em fevereiro para R$ 3,1 milhões em abril. A quantidade de cotistas permaneceu relativamente estável, com uma ligeira diminuição de 152.998 para 153.311. A novidade no relatório de abril foi a inclusão do Fluxo de Caixa Projetado, que visa auxiliar os investidores a entenderem melhor a estrutura de capital do Fundo.